中原地产：2009年四月东莞房地产市场分析报告

3、中长线投资资金陆续进场，市场调整逐渐进入复苏阶段。

东莞楼市经历调整三部曲，同样市场需求释放也经历三部曲，那就是首次置业需求、改善

型需求、投资需求。2008年释放的主要是首次置业需求，从2008年底开始，改善型需求开始陆续释放，在2009年元宵节后的反弹行情中进行了集中的释放；进入2009年4月，首次置业需求释放进入尾声，改善型需求释放仍在持续，但势头有所放缓；从4月份东莞的别墅市场、小户型公寓市场的成交情况来看，累积的投资需求开始逐步释放，中长线投资资金陆续进场。

投资需求释放的主要原因有几点：一是目前的经济有转好迹象，股市上行趋势不改变增强了投资信心；二是新增贷款额放量很大，同时住房消费信贷受到国家的有力支持，市场资金面充裕，流动性大大增加；三是银行对二套房贷的限制逐步松绑，从武汉、北京等城市的相关政策来看，投资需求受到一定的鼓励；四是目前的银行存贷款利息都相对较低，市场的消费和投资意愿都在回升。五是东莞房价经历深幅快速回调后，投资价值凸现，部分优势项目存在价值低估，对于投资者有很强的吸引力。六是东莞的城市建设投资热潮已经展开，各大城建规划项目陆续启动，民间融资也受到拉动，长线看好东莞经济发展的投资客开始陆续入市。

从市场调整的过程来看，投资需求是最后释放的，当中长线投资资金进场的时候，就是市场真正站稳的时候，也就是意味着市场调整逐步进入复苏阶段。

4、市场反弹行情进入量缩滞涨阶段，房价上行压力越来越大。

从可售存量加权均价走势来看，3月的普通住宅可售存量加权均价触底回升，环比2月上升3.1%；进入4月份，升势依旧，但增速明显放缓，4月份普通住宅可售存量加权均价为5348元/㎡，环比仅有1.1%的升幅。而2009年4月作为传统销售旺季，全市商品房成交量却略有下降，主要原因是开发商借反弹行情普遍上调价格，同时经历前期的消化，存量供应产品户型趋大也导致需求有所平抑。可以认为，随着市场存量的进一步消化，产品结构失衡愈发明显，户型越卖越大，总价越卖越高，最终导致购买力难以支撑，价格上行压力越来越大，消化速度开始放缓，市场成交量将从高位放量回落并进一步萎缩，等待新项目上市去填补产品失衡所带来的市场空白。

5、 后市成交以镇区为主战场，城区以消化大户型洋房以及小户型公寓的存量为主。

从城区和镇区的成交比重月度走势曲线可以看到，通常而言，年底和年初镇区成交比重较高，3-4月城区的成交比重有所上升，6-8月的传统淡季成交主要集中在镇区，9月至年底城区成交比重再次回升。结合目前城区的存量情况，仅占全市库存总量的37%，而镇区占到63%，在城区后续新货供应不足的情况下，未来几个月的成交主要集中在镇区，而城区的成交则主要集中在热销的个盘，个盘分化比较明显。