合富辉煌：2009年上半年东莞房地产市场总结报告

土地市场

仍以工业用地供求为主，土地流拍现象减少，土地市场整体氛围比08年有所好转。商住地供求水平达6年来最低值，供应量及成交量均同比减少六至八成。上半年全国高价地频现，东莞地价相对平稳。城区未来2年内可开发商住地存量充足。

住宅市场

以消化存货为主，新增供应同比减少三成，成交同比大幅增八成，房价同比略降7%，楼市供求压力减缓明显甚至相对宽松。楼市库存迅速消化，市场预期迅速提高。开发商资金回笼明显，降价意愿微弱，房价上行压力明显。月度成交量及房价惊现环比“四连阳”。刚性购房需求迅猛爆发，中小户型产品抢购一空，城区市场出现结构性供应短缺。改善需求激活明显，投资需求开始显现。高端大户产品推广加强，并拉高全市房价，同时也为市场主要存货。全市住宅存货约433万平方米，消化存货需要9个月。其中四大城区存货总面积约130万平方米消化存货仅需6.8个月，城区供求压力相对宽松。新开工同比减两成，城区下半年住宅供应将明显增多。

楼市展望

下半年经济形势继续好转，货币政策保持“适度宽松”，市场通胀预期持续提高，市场投资增多。房地产市场预期得到提高，东莞土地市场将逐渐升温，土地“供，求，价”将同升。新增供应及新开工将增加明显，中小产品将得到一定补充，但整体仍以中大户型供应为主。城区房价将出现一定程度结构性上涨，中小户型（90-120平方米）产品将得到明显上涨，高端大户型房价将相对平稳。在合理房价下下半年楼市成交量将较平稳，“高房价，低成交”将成为下半年市场担忧。

2008年底，我们以“激活”为2009年中国房地产市场年度主题，首要任务是激活持币观望的置业需求。上半年市场发展过程正是这一主题的现实演绎。

对国内楼市影响最大的并不是国际经济环境变化而是中央政策变化，当前正逢经济复苏关键时期，虽然中央政府对房价回升比较关注，但表态非常谨慎，主要着力点也在刺激开发投资拉动以经济增长和避免供应大幅下降，至少在年内，中央宽松的货币政策和房地产政策掉头可能性不大。