中原：2015上半年东莞住宅刚需刷新高 下半年或持两旺态势

产品：

别墅新盘供应量大，经济型别墅成主流。

据东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计显示，下半年将有13个纯新盘推别墅入市，加上在售楼盘光大·锦绣山河、莲湖山庄、鼎峰源著仍持续加推，可见下半年全市别墅供应量非常大。从产品结构看，250㎡以下的经济型别墅仍为别墅市场供应主力，其中再现创新型别墅，如嘉宏锦园首创240㎡全能双拼别墅、翔龙御湖居432-487㎡的创新型类独栋别墅。从区域分别看，集中在松山湖片区的别墅项目较多，区域竞争逐显剧烈。

公寓积压严重，应主动出击低首付、降价促销或轻轨效应策略消化库存。

截止2015年6月底，东莞公寓库存量为10828套，消化周期高达19个月，数据显示目前公寓积压严重。上半年受到股市分流影响，东莞公寓成交市场多月维持低迷。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，下半年新增公寓产品比较少，市场以消化库存为主。目前股市持续下降，大部分散户被套其中，而下半年股市的预期走势将继续影响公寓市场，公寓消化压力巨大。在这种形势下，开发商们的出货策略应有所调整，或可以从低首付、降价促销和轻轨效应这三个方面下手。

政策刺激首改需求释放较快，下半年开发商应尽快填补供应缺口。

上半年东莞改善需求大幅释放，其中首改需求释放最猛烈，相应之下消化周期急速下滑至6.2个月，已逐渐迫近刚需。6月底央行“双降”再叠加先前多项政策利好刺激，下半年改善购房者将逐渐显现出强大的市场消费力，加快消弱刚需主力地位。由于东莞换房时代到来，“以小换大、以旧换新”成趋势，待发的改善需求量大。而当下最受改善置业者欢迎的， 主要是110~140㎡之间的三房产品，这类产品无论从实用功能、面积分割，还是价格等方面，都最符合改善置业群体的置业条件。可以说首改产品将逐渐成为市场新宠，然而目前库存已告紧，因此下半年开发商应尽快填补供应缺口。