中原：2015上半年东莞住宅刚需刷新高 下半年或持两旺态势

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大量新盘海量供应，下半年松山湖片区楼市持续走热。

从东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计显示，下半年入市纯新盘比较多，而且大部分集中在松山湖片区。其中大朗纯新盘有天麟时代广场、中央盛景、碧桂园天汇、叙福花苑、碧水天源、翡翠松山湖、深物业松湖朗悦，松山湖有翔龙御湖居、晟园，大领山有山湖碧桂园、光大山湖城，寮步再添新盘振业松湖雅苑、保利心语花园，东坑更有龙泉幸福里。由此可见，下半年松山湖片区是纯新盘高度汇集的片区，加上近一年寮步入市新盘比较多，且下半年宏远康城假日、万科松湖传奇、广源阳光里、万润广场等项目持续加推新品，可见大量新盘集中海量供应，初步预计下半年松山湖片区住宅供应量破百万平米，或刷历史新高。在新盘增多以及供应放量大增的推动下，松山湖片区楼市成交持续走热。然而，区域内尤其是大朗楼盘间竞争越发剧烈。

深圳银行开始收紧信贷，逼使深圳客大幅入莞，临深片区量价齐飞。

近日，深圳建行率先将首套房贷首付比例调整至四成，接着深圳中行紧跟其后，但与深圳建行有别的是只针对二手楼房贷，另外深圳交行也开始收紧房贷。深圳多家银行收紧信贷，将逼使深圳客大幅入莞，深圳客外溢势头将更加猛烈，预计下半年临深片区量价齐飞。

开发商应尽快填补塘厦、凤岗刚需供应缺口，厚街刚需盘争夺战剧烈。

用截止6月底70-120㎡洋房的库存量除以近一年的月均消化量得出各镇区的消化周期如下图所示。塘厦、凤岗和长安的刚需库存已不足以支撑消化2个月，虎门、南城和万江的刚需消化周期也低于5个月。另外从下半年的潜在供应看，长安仅有万科金色悦府和紫荆1号供应刚需产品约4.5万㎡，对比月均过万的消化力，还是略显不足。凤岗方面，下半年刚需主要集中在翡翠山湖、碧湖湾、凤雅颂、大运城邦益田金地艺境花园、名流印象花园二期和纯新盘中央豪庭，其它大部分项目已经基本处于尾盘状态。塘厦方面，截止6月底刚需洋房库存主要集中在御湖半山和金海怡景花园、广基自由星城，下半年预计继续加推的有金地仟百汇、珠江观澜御景花园、广基自由星城，银湖山庄，而潜在供应的项目如新亚洲春晖国际、卓越蔚蓝花园、德州城、华庭明月居和观岭高尔夫豪庭预计入市时间均在2016年之后。由于塘厦、凤岗市场需求旺盛且目前库存已告急，因此有货可推的开发商应加快填补供应缺口。

据统计，厚街目前刚需洋房消化周期高达15.4个月，库存去化压力凸显。镇区内多盘供应体量过大，如厚街万达广场、汉邦六六广场、中信·富春山居、丰泰·观山碧水、万科城市广场等多盘间的竞争将越加剧烈。