中原：2015上半年东莞住宅刚需刷新高 下半年或持两旺态势

楼市火热加速消化库存，消化周期逐步缩短至8个月。

如下图所示，上半年尤其从3月份开始住宅库存持续下降，消化周期逐步缩短，主要由于多项政策利好刺激，楼市火热加速消化库存所致。截止2015年6月30日，东莞住宅市场库存量为536.81万㎡，环比小幅下降2.64%。根据过去一年的市场消化成绩计算，6月东莞住宅市场消化周期为8.2个月，环比5月大大缩短了一个月，主要是由于6月众多品牌房企实现年中业绩冲刺，库存得到快速消化所致。从物业类型看，洋房库存为387.23万㎡，环比5月下降2.72%，同比上升9.87%；公寓库存为57.11万㎡，环比5月上升3.21%，同比上升64.50%；别墅库存为92.48万㎡，环比5月下降5.61%，同比下降11.26%。

公寓库存积压严重，消化周期持续高位运行。

上半年，市场成交升温主要体现在洋房和别墅的消化速度加快，两者的消化周期均出现急速缩短，而公寓消化周期却持续高位运行。如下图显示，最近两个月公寓库存积压尤为严重，后市消化压力逐渐凸显。截止2015年6月30日，公寓库存量创历史高位，达57.11万㎡，消化周期为19个月。目前公寓库存主要分布在厚街万达广场、恒大华府、风度盛荟、万科中心等项目中，库存量超过100套的项目多达26个。

凤岗、塘厦严重缺货，开发商们应加紧“补仓”。

截止2015年6月30日，根据过去一年的市场消化成绩计算得出东莞各大镇区的住宅库存消化周期如下图所示。过去一年中，凤岗和塘厦住宅消化均比较快，但目前凤岗和塘厦的消化周期仅为3个月左右，库存严重“告急”。按目前深圳客外溢继续增强的趋势看，凤岗和塘厦严重缺货，手头有货的开发商应加紧“补仓”，大肆捞金。

（四）市场成交状况

上半年东莞住宅成交热闹，楼市热度高于往年同期。