中原2011上半年东莞房地产市场分析及后市展望

　　报告提要

　　供应面：2011上半年供应创三年来同期“新高”，全市新增商品房供应257.96万㎡，同比上升8.25%，主要受限购预期的影响，使得开发商提前推货释放。一线区域供应占主导，二线区域供应有所放缓，三线区域供应放量上升。别墅、洋房供应再创新高;非住宅供应较少，消化存量为主。中大户型供应放量;四房、合拼户型明显增加。

　　库存量：截止2011年6月30日，东莞商品房存量为533.26㎡，环比下降1.08%，存量继续“低位”运行，库存量减少，缓解了后市出货压力。

　　成交量：上半年东莞商品房成交面积324.33万㎡，成交金额263.05亿元，成交面积上升 56.41% ,主要是限购预期时期，购房者担心限购后买不到房或一步到位而仓促入市，使得3-5月份成交量节节攀高。一线区域成交量逐步下滑，二、三线区域需求潜力逐步被挖掘。受调控政策及通胀的影响，住宅物业成交下滑，商业物业及投资型物业逆势上升。改善性需求提前入市，中大户型为上半年成交主流。

　　供需分析：2011年上半年商品房供应257万㎡，成交324万㎡，供应偏紧，供不应求比较严重。七成以上区域供求比小于1，供不应求矛盾突出。

　　价格面：上半年住宅价格为8360元/㎡，环比上涨8.95%，房价调控仍有一定的压力。住宅方面以洋房、公寓涨幅较大，洋房主要是结构性上涨较多，由于今年上半年大户型主导市场，部分大户型带非毛坯发售，再加上通胀因素的影响，因此整体价格被拉高。下半年部分开发商存量较多，完成全年的任务目标较重，因此预计价格或有调整的空间。

　　后市展望：

　　经济面：全球经济总体走势平稳，局部复苏力度仍不均衡;下半年经济调控政策预计会先紧后松，物价也会冲高后回落。

　　下半年住宅潜在供应量结构性失衡，供应区域性分化现象将会明显。

　　全年住宅成交预计突破600万㎡大关。

　　下半年房价或出现“28”分化。

　　东莞高铁时代将启动，“地铁盘”将迎来新的发展机遇。

　　大运会效应，将为楼市营销制造契机。

　　下半年深圳客户入莞置业趋势加强，深莞二三级联动愈加密切。 

　　(1)、新增供应分析

　　2011上半年供应创三年来同期“新高”，全市新增商品房供应257.96万㎡，同比上升8.25%。