东莞房企8月备战金九 供需猛增实现“金八”楼市

一、房地产市场导读

土地：东莞的土地市场经历过7月的火热后，8月骤然转冷。瑞峰置业市场研究部数据显示，2013年8月东莞全市共有5宗土地挂牌上市，合计出让面积约31.98万㎡，环比下滑75%，同比下滑近七成。商住方面，8月东莞全市仅2宗商住用地挂牌上市，合计出让面积约21.62万㎡，环比下滑近六成；2宗待拍商住地只成功交易1宗，面积约5.68万㎡，楼面地价为1159元/㎡。 

新开工：和7月的冷清相比，8月的东莞开工市场温度略有回升。2013年8月东莞全市共有8个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约65.22万㎡，环比上涨一倍多，基本和去年同期持平；非住宅面积约18.63万㎡，环比上涨32%，同比下滑近五成。随着东莞政府对闲置土地的打击力度的加大，加上东莞今年楼市的一片向好，大部分的开发商也加快了开工步伐。而巨大的潜在供应量也或将支撑后市的开工市场在高位上运行。

供需：从住宅供销比来看，8月的住宅供应量仍低于成交量，市场强去货率的脚步不变。在低库存的支撑，新品的入市即热销的场面常常发生，是导致供销比率处于低位的主要原因；东莞市商品住宅存量为451.43万㎡，已连续5个月下滑，使得消化周期缩短至7.39个月，市场供不应求的局面日益严峻，这一态势或在“金九银十”的节点有所改观。

新增：2013年8月共有30个项目有商品房新增供应，套数超过万套，供应面积为91.78万㎡，处于年内第二高峰。其中住宅共新增6015套，合计面积61.92万㎡；非住宅新增5097套，合计面积29.96万㎡，无论住宅或非住宅环比同比都呈现上涨态势，供应可谓是持续井喷。新增产品类型中70-100㎡刚需产品依然占主力 ，占总供应量6成以上；车库产品也爆发式增长，以3751套创年内新高。

成交：2013年8月住宅成交6404套，合计面积66.55万㎡，排名年内第三名，稍逊于5月、6月份，创7年来同期新高。助力成交劲销的因素有：一、房贷利率的上调，对刚需主导的东莞楼市影响不大，政策环境相对稳定；二、抢跑市场错开“金九银十”营销高峰，8月有13个项目进行开盘抢先入市纯新盘有5个，为星汇置地广场、君珆花园、东逸湾、凯景中央、东港华府等项目，刺激了成交上扬；三、刚需产品规模供应，补充了紧缺的市场，需求迅速得到释放，是楼市攀升的主要原因；四、临深片区继续畅销，仍处主力军的位置。

价格：2013年8月签约均价为8944元/㎡，环比上涨3%，再次往“9”千大关靠近。原因有：一、刚需需求强劲，入市即热销，开发商去货压力小，且一直处于供不应求的局面，自然降价的可能性低，反而纷纷进行不同程度的提价，如大运城邦、怡安皇庭、万科金域松湖、万科金域国际、君珆花园、格兰名筑等项目签约价都在在万元之上；二、签约区域集中在经济强镇，8月有10大区域签约价都在9500元/㎡以上；三、高档次别墅产品签约比例上涨，别墅签约价从7月14332元/㎡涨到17291元/㎡，拉高了整体的签约价。

二、东莞房地产市场分析

1、土地市场

1.1整体概况：新交易系统启用供应“断层”  土地供需市场陷入低谷期

高峰过后是低谷，东莞的土地市场经历过7月的火热后，8月骤然转冷。瑞峰置业市场研究部数据显示，2013年8月东莞全市共有5宗土地挂牌上市，合计出让面积约31.98万㎡，环比下滑75%，同比下滑近七成。商住方面，8月东莞全市仅2宗商住用地挂牌上市，合计出让面积约21.62万㎡，环比下滑近六成；2宗待拍商住地只成功交易1宗，面积约5.68万㎡，楼面地价为1159元/㎡。