中原:整体成交平稳 预计房价回升(2010第1季度)

报告提要：

一季度土地供应放量明显，成交活跃、分化明显，热点区域土地争夺激烈，高价地从一线城市向二线的东莞蔓延，热点区域地价高企不下，对房价预期稳定起到了重要作用。

一季度新建商品房供应温和放量，中等户型为供应的主力军，大户型洋房供应下滑明显。可售存量继续保持高位快速回落态势，存量跌至554.64万㎡低位，供应持续偏紧，供求矛盾比较尖锐。新开工开始升温，开发商加快开发建设是大势所趋。

一季度市场整体成交平稳，直逼09年同期水平，成交总面积为109.13万㎡，同比下降8.80%，而成交总金额为86.39亿元，同比增加24.70%。从月度趋势看，3月份政策调控逐步消化明朗，房价预期趋稳，刚性需求开始逐步释放，楼市成交开始好转。

一季度全市普通住宅均价6444元/㎡，比09年同期上升24.83%。从月度趋势看，东莞楼市受政策调控影响比较短暂，房价在前三个月呈现微幅调整态势，随着3月份成交量的反弹，预计4月份房价呈现回升态势。

宏观环境方面，3月份的经济数据反映全球主要经济体制造业强劲向好，经济稳中有升；信贷增量高于市场预期，购房信贷整体上仍然趋紧；而房地产调控政策基本出尽明朗，市场逐步消化，刚性需求仍然受到鼓励和支持，同时房价预期趋向稳定。商品房供应持续偏紧，市场成交逐步回暖，促销优惠折扣有所收窄。

展望后市，市场需求蓄势待发，只等开发商积极推盘推货。从4月中上旬开始，新盘新货陆续上市，市场迎来今年第一波推盘高峰。而随着市场对政策调控的逐步消化，新盘新货陆续上市，购房者入市积极性大大提高，市场成交预计持续放量；东莞房价经历前三个月的微幅调整后预计将小幅反弹，新盘新货促销折扣大多恢复到97-98折的正常水平，同时新盘的定价也会相对偏向乐观；促销旺季的到来，尾货、特价充斥市场，整体市场人气较旺，但这种情况对新盘新货有一定的冲击，置业者被有所分流；4月的市场仍然以刚性需求为主导，投资需求仍然平抑；另外，市场存量则呈现低位回升态势，供应偏紧状况有望得到明显缓和，受此影响，房价反弹的高度也受到较强的制约。

一、 土地市场分析

1、 2010年1季度土地供应分析

一季度土地供应放量明显，商住用地规模超工业。

2010年1季度东莞市上市供应土地面积164.42万㎡，其中工业用地供应78.66万㎡，共19宗，面积同比上升34.56%；商住用地供应85.75万㎡，共19宗，单宗供应规模较大，上市土地面积同比大幅上升274.42%。市场土地供应主要以商住用地为主，占总供应量的52.16%。