中原:整体成交平稳 预计房价回升(2010第1季度)

六、 市场价格状况

第一季度全市普通住宅均价6444元/㎡，比09年同期上升24.83%。

2010年第一季度东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年第一季度东莞市商品房均价为7916元/㎡，比09年同期增加35.64%，比08年同期上升21.47%；商品住宅均价为7704元/㎡，比09年同期上升36.29%，比08年同期上涨26.19%；其中普通住宅均价为6444元/㎡，比09年同期上升24.83%，比08年同期上涨11.11%；洋房均价为6413元/㎡，比09年同期上涨25.01%，比08年同期上升11.82%；公寓均价为6890元/㎡，比09年同期上升23.14%，比08年同期上升10.30%；别墅均价为15915元/㎡，比09年同期上升26.75%，比08年同期上升9.17%。

2010年一季度全市商品房价格除商铺外，其他物业比09、08年都有不同幅度上涨，这主要是由于一些高档洋房、豪宅以及别墅个盘在一季度热销的结果，从区域来看松山湖成为价格标杆区域，其中万科•松山湖1号虹溪诺雅17618元/㎡，成交套数为102套，锦绣山河二期•鹭栖湖10334元/㎡，成交套数为282套，遥遥高于其他区域均价；而成交套数前十名的均价也去到了7499元/㎡。但是接下来房价走势如何，对于东莞来说应该是价格趋稳，即使有所调整，空间也是有限。其中可以从以下几点分析：一是“两会”定调比较温和，打压的是快速上涨的房价，总体来说是“稳”字为主，市场对房价的预期稳定；二是长安、虎门等区域频出高价地，高价地对于房价预期来说应该是强力的支持；三是城市轻轨已经开工，轻轨沿线物业价格肯定是上涨；四是上半年供应还是有所偏紧，对于市场上存量较少的产品价格较坚挺。鉴于以上因素，价格下调很大的压力还是较小。

高档洋房、豪宅热销，直接拉高整体均价。

量价结合分析，从成交量看，从2008-2010一季度可以看出成交量在09年冲高后回落。从价格分析，普通住宅成交价格跟成交量恰好相反并呈“U”型趋势走势，这主要是由于豪宅项目在2010年一季度畅销直接拉高了整个均价；从价格区间来看重心明显上移，6000-9000元/㎡，10000元/㎡以上价格区间比09、08年同期大幅上升。虽然第一季度整体价格高企，但是在中间出现短暂的调整，其中2月份由于楼市成交惨淡，市场人气直线下降，市场观望态度浓重，因此3月份许多开发商也调整了出货策略，很多项目放出了95折优惠、特价房、买房送家私家电等；一些存量较多户型较大、定位高于市场预期的项目由于在09年出货不是很理想，而2010年任务目标较大，出于出货压力打出了88折优惠。这些措施对于低迷的楼市来说带来了亮点，促进了个盘销售，也带动了人气，也在出货中抢占先机；但是随着楼市的逐步好转，预计个别折扣也会陆续收回。