中原:整体成交平稳 预计房价回升(2010第1季度)

但就在3月15日，即全国两会结束的第一天，各界还在对高房价的一片讨伐声中，北京土地市场一日之内竟出现三个新的“高价地”，高价地在政策调控当下再次活跃。盘点第一季度土地市场，虽然国土局一再出台相关政策，希望给土地市场降温，并且防止高价地向二、三线城市蔓延，但实施事与愿违，一季度全国仍然涌现6个总价高价地，7个单价高价地，其中大部分来自二线城市；东莞第一季度部分热点区域如虎门、长安、寮步的土地市场非常活跃、竞争激烈，其中寮步镇横坑村地块楼面地价高达3675元/㎡、虎门镇金洲村地块被万科地产以5217元/㎡收入囊中，成为虎门新的单价高价地、此外长安长青路地块在经过136轮竞标，万科地产以10.04亿元的价格竞得，楼面地价4022元/㎡。

政策调控持续与高价地再次活跃交织在一起，使得普通民众对政府控制房价过快上涨的调控效果产生疑问，对房价的预期则更多倾向稳定。刚性需求经过前段时间的累积，开始逐步释放。

市场面：供应持续偏紧，市场成交逐步回暖，促销优惠折扣有所收窄。

从股市看，3月份市场资金持续流入地产股，整个板块经过前期充分调整后底部放量明显，开始酝酿反弹行情。股市先行于楼市，房地产板块的资金回流，反映了市场对政策调控已经逐步消化，同时看到3月份楼市成交开始转好，继而产生对第二季度楼市销售持续回暖的预期。从各地产股的表现看，市场特别看好二三线城市的地产股，主要原因是二三线城市的刚性自住需求仍然旺盛，同时二三线城市的房价相对一线城市前期涨幅较小，房价仍然有一定的上涨空间。

从3月份各地楼市的情况看，市场逐步回暖，成交温和放量。北京、上海、杭州、深圳等一线楼市，自3月中旬起，不约而同开始出现成交反弹。数据显示，3月15日至3月21日上海市商品住宅成交面积20.8万㎡，与前一周相比上涨28%；3月22日至3月28日，北京新建商品住宅成交3287套，环比增量54.03%，成交面积36.5万㎡，环比增加40.42%；深圳市场的反弹表现更为明显。数据表明，3月15日至3月21日，深圳一手房市场成交627套，环比大幅上升72.3%。之后一周的成交量仍然延续了这一势头，在3月份最后一周时间内，深圳全市商品住宅成交总套数为963套，与前一周相比，环比增幅53.59%；而广州楼市成交也有明显的反弹，3月22日至3月28日，广州商品房成交共1917套，环比增加570套，成交面积为20.66万㎡，环比上涨39%。

纵观3月东莞楼市，受两会召开、市场不明朗、观望持续的市场环境影响，市场新增供应比较少，众多新盘新货都在蓄势，暂缓上市步伐；而市场上的存量也在低位徘徊，整体供应持续偏紧。在2月底3月上旬阶段，市场上楼盘促销大多以95折为主，有的甚至低到9折；而随着政策调控的逐步消化，累积需求开始逐步释放；同时“高价地”再次活跃、高价地的成交对房价预期起到了较强的稳定作用，从3月中下旬开始，市场上看房的人逐步增多，市场人气有所恢复，其中以自住刚性需求为主，当然也有部分投资者开始在市场上活跃，寻找机会，市场成交也开始明显好转。数据统计显示，3月22日至3月28日，东莞全市商品住宅成交7.33万㎡，环比上升2.94%，同比下降44.37%，住宅成交量呈现小幅反弹态势。

东莞的开发商在两会结束后，随着政策的逐步明朗，策略调整上也基本达成共识。那就是积极开始动作：一是目前市场供应偏紧，而刚性需求释放意愿较强，抓紧推货为宜；二是今年新盘众多，市场供应逐步加大，加快开发进度同时抓紧推货能够抢占市场先机，否则越到下半年市场竞争越趋向激烈；三是既然市场对房价预期趋向稳定，定价策略以微调为主，市场上的楼盘多以95折左右的小幅度折扣促销，基本达到置业者的心理预期，置业者购房心态逐步偏向积极。而随着3月下旬成交的好转，开发商对市场预期也开始偏向乐观，各大楼盘的促销折扣也陆续收窄，逐步恢复到97-98折的正常水平。