中原:整体成交平稳 预计房价回升(2010第1季度)

热点区域房价的地价占比过高，后市开发成本压力较大。

第一季度虎门、长安、东城3个区域在一季度都有高价地成交，与当地典型楼盘房价相比，地价占比均接近或超过40%，虎门金洲村地块的地价占比则高达64.06%。对于开发商而言，后期开发的成本压力很大，除非在产品设计、品牌形象方面独树一帜，并采取“领导定价”策略，才能取得预期的收益；虎门地块在三块高价地中成本压力是最大的，同时还面临着周边龙泉项目低地价开发的压力；寮步镇横坑村地块虽然楼面地价也高达3675元/㎡，不过由于相连的3块地都属鼎峰地产的项目，可以有效摊薄一部分土地成本，形成规模效益。相比虎门、寮步地块，长安长青路地块相对乐观一点，因为近年长安土地供应十分有限，并且地块地理位置较为优越，以万科的品牌实力，该地块的开发前景还是比较乐观的。

热点区域地价&楼价比较分析：

政策调控控制拿地的单宗地块规模，东莞捆绑地块出让增多。

2009年末，为了调控“高价地”频出，国土资源部对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。东莞作为中等城市，单宗商住用地规模不超过14万平方米。

从第一季度的土地供应看，多宗商住用地采取多块捆绑出让的方式，如桥头镇的2010G006和2010G007、虎门镇的2010G009和2010G010、沙田镇的2010G024和2010G025等，这些地块均被成功拍出。而作为开发商而言，实力较强的开发商也倾向于多块土地连片开发实现规模化开发经营，提高产品品质、提升项目的附加值。如鼎峰地产在寮步横坑村连续拿下2010G008与2010G016等两块商住用地，加上之前已经报建的鼎峰尚景地块，三块用地有望连片开发分期开发，成为东城东板块的大型楼盘项目；而三明物业投资在沙田除了拿下2010G024和2010G025捆绑用地外，还在旁边拿下一块2010G026商住用地，三块用地预计也是连片开发，成为沙田临海的海景大盘。

2010年1季度开发商商住用地拿地情况一览：