东莞市场10月成交量平价稳 年末或迎来一波推盘高潮

　　二次调控对东莞市场影响较小，普通住宅成交均价保持稳定。

　　量价结合分析，从成交量看,受周边城市“限购令”影响，10月份东莞楼市成交量不降反升，普通住宅成交44.94万㎡，共4353套。从价格分析，普通住宅加权均价为6578元/㎡，环比上涨1.69%，价格只是结构性的上涨，第一是由于万科的金域华府等非毛坯修成交量继续保持较高的记录；二是部分区域的豪宅洋房（锦绣山河二期•鹭栖湖、御花苑•天珑湾、万科•松山湖1号虹溪诺雅三期、君山等）成交也很活跃，价格都在万元以上；三是高档非毛坯修公寓成交量较多；以上因素中的任何一项成交比例较多都会拉高全市的整体均价。若剔除这些因素的影响，代表主流产品的普通刚性自住住宅成交均价为5644元/㎡，相对比较理性。后市受政策调控影响，普通住宅客户观望情绪将会持续，预计成交量会有所回落，随着供应量的陆续上市，价格在保持平稳的同时有一定的压力。

　　10月份主流普通住宅价格为5670元/㎡，保持平稳发展。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　近几年东莞受“禁墅令”的影响，豪宅洋房取代别墅的比重越来越大，如：松山湖片区：（万科•虹溪诺雅、锦绣山河•鹭恓湖等）；泛旗峰山片区：（愉景花园、中信•凯旋城三期、荷塘月色、天骄峰景、君山等）；泛水濂湖片区：（森林湖临湖洋房、御花苑•天珑湾）；环岗湖片区：（丰泰•观山碧水大宅、湖景一号山庄等）；泛观澜片区(观澜湖•翡翠湾六期、森林一号、万科•棠樾、银湖山庄四期、御庭苑)，加上09年下半年开始万科洋房全新非毛坯修上市等因素，使得从09年6月开始由于万科虹溪诺雅成交比重较多，因此价格整体被拉高，后来随着其他豪宅洋房陆续上市，使得均价彻底被拉高，因此以往的算术平均算法不能看出东莞房价的真实情况，因为他受个盘影响因素较大，算术均价高只能代表某个时间点或时间段的现实购买力的强弱，而不是代表90%以普通大众需求的价格走势；但中位值的优点是不受少数几个极端值得影响，撇开这些因素的影响，10月东莞全市普通住宅均价为5670元/㎡，保持平稳发展。