东莞市场10月成交量平价稳 年末或迎来一波推盘高潮

　　2、深圳客持续进入东莞市场，涉足的楼盘面有扩大蔓延趋势。

　　深圳“限购令”下深圳投资资金外流，投资客重新在深圳之外的市场寻找投资机会，东莞部分开发商快速捕捉到这个机会，快速展开面向深圳投资客的营销工作，主要的策略是启动深圳二手房中介的资源，通过深圳的二手房中介将深圳客户带到东莞的一手楼盘，快速促成交易。可以认为，10月份仅仅是深圳投资客进入东莞市场的开始，而后随着部分楼盘尝到甜头后其他楼盘也将快速跟进，因此接下来预计深圳投资客在东莞涉足的楼盘也进一步增多，深圳投资客在东莞市场的整体成交比重也将继续上升。

　　3、市场成交持续放量，第四季度整体成交创出年内新高。

　　从10月的成交情况来看，整体成交延续了金九银十的旺销势头，但当中的分化情况还是比较明显的：高端洋房、豪宅洋房、别墅等高端物业受政策影响很小，成交势头比较强劲，其中当然也有部分原因是得益于深圳客的成交，因为当下深圳客重返东莞市场相对2007年而言已经较为理性，投机的情况较少，更多是选择东莞市场作价值投资，因而更多的是选择高端物业。而另外从普通洋房的成交来看，实际上受政策影响还是有的，除了“9.29”新政，随后央行三年来的首次加息、取消首套购房的7折优惠利率等等，都使得普通购房者的观望情绪开始浮现，大部分普通洋房项目的来访量已经开始下降，成交也有所放缓。

　　但随着开发商的积极推货和促销优惠，预计需求再经历短暂的观望和成交放缓后将再度释放，而另外高端住宅及豪宅也持续热销，可以判断出，第四季度东莞商品房的整体成交量将创出年内新高，同时外界对东莞市场的关注度也逐步增加，重新认识和评估东莞楼市的投资价值。

　　4、高端住宅及豪宅成交均价居高不下，普通住宅成交均价保持稳定。

　　对于后市东莞房价走势的判断，预计高端物业在较为强劲的本土自住需求和外来投资需求双重支撑下价格保持高位，甚至出现部分高端楼盘货量偏紧而调高价格的情况。而普通住宅由于供应的持续增加，政策调控下购房需求的平抑，上涨阻力较大，而开发商由于年末库存压力与资金回笼压力都相对较小，因此即使在政策调控下短期也不会下调价格，综合判断，预计短期内成交价格仍然保持平稳发展态势。

　　5、二手房成交持续放量，新莞人购买中小户型首次置业成主力军。

　　从10月份二手房成交情况分析，由于一手房开发商观望情绪导致推盘延迟及推盘力度减弱，同时新政对一手住宅的购房者而言，特别是对于首次置业购买力相对较弱的新莞人而言，影响比较大，部分需求在一手房市场里得不到满足，只好转向二手房市场，去寻找一些中小户型，单价和总价都比较低的二手房作为自住加过渡的选择。因此成交数据显示，二手房成交量在短期内出现大幅放量态势，整体成交量直逼一手房，部分成熟区域二手房成交量已经远远超过一手房。而年底前由于是二手房成交的旺季，预计二手房成交继续延续大幅放量的势头。

　　6、土地市场交投持续活跃，本土中小开发商继续低价购置镇区用地以备开发。

　　从10月份东莞土地市场的交投情况来看，出现供需两旺的局面。一方面新一轮的城建投资热潮再度掀起，政府需要增加出让土地来加大城建投入；另一方面是本土一些中小开发商早期拿的土地基本开发完毕，同时手头上在售项目货量也逐步消化，他们再不拿地的话很难保证后续的开发。因此近期较多本土的中小开发商频频浮出水面拿地，而且拿地的区域主要集中在大品牌开发商不太关注的经济偏落后镇区或非中心城镇，同时拿地的价格比较低，以此降低投资开发风险。可以看出，未来东莞房地产市场的开发格局分化将越来越明显，大品牌开发商在中心城镇中心地段高价拿地，注入品牌、品质等高附加值，获取较大的投资利润回报；而中小开发商则避开大品牌开发商的直面竞争，选择较为落后的镇区投资开发。后市东莞市场品牌开发商的市场集中度将进一步提高，市场将进一步趋向成熟。