东莞市场10月成交量平价稳 年末或迎来一波推盘高潮

　　报告提要

　　土地市场：10月东莞土地市场供需两旺。2010年10月东莞市成交21宗土地，成交面积为85.86万㎡，成交金额13.85亿元，面积环比上月下降1.16%；商住用地成交13宗，成交面积27.52万㎡，环比上升11.99%，成交金额10.89亿元。成交商住用地楼面地价1951元/㎡，环比下降19.94%；可建建筑面积53.59万㎡，达到今年1月以来的新高；部分商住用地有多轮的激烈竞拍，土地市场表现明显好于预期。

　　市场供应：10月全市共9个项目有新增供应，总供应面积为18.67万㎡，环比下降73.87%，同比下降49.18%。二次调控下发展商迅速陷入观望，延迟或放缓推盘节奏。中等户型为供应主流，超大户型供应大幅萎缩，市场以消化存量为主。

　　存量与开工：截至2010年10月31日东莞商品房的累积可售存量为579.99万㎡，环比9月份下降了近30万㎡，下降幅度为4.91%，后市去货压力短期有所放缓。同时新政迫使开发商忙于出货，10月新开工面积有所减少，环比下降50.36%。

　　市场成交：10月全市商品房成交面积为53.29万㎡，环比上升0.30%，同比下降4.82%；成交总金额为44.26亿元，环比上升5.56%，同比上升12.76%；其中商品住宅成交50.94万㎡，环比上升8.99%，成交金额为41.98亿元，环比上升21.86%，共成交4490套，环比上升1.61%。限购令”促使深圳客重返东莞市场；城区成交向优势资源靠拢，镇区泛深圳区域贡献较大。中小户型成交强势，大户型改善性需求有所下滑，超大户型豪宅洋房交投持续活跃。

　　成交价格：10月普通住宅加权价格为6578元/㎡，环比上涨1.69%。二次调控对东莞市场影响较小，普通住宅成交均价保持稳定。

　　三级市场：2010年10月东莞二手商品房市场量价齐升。二手房共成交2631套，环比增长42.6%；成交面积为27.15万㎡，成交金额为8.77亿元，成交均价3232元/㎡，环比上涨21.4%。与一手商品房成交比较，按成交面积计算一二手成交比为1.96：1，环比比值有所拉近。可以看出，受政策调控影响，部分一手房需求转向二手房市场。

　　后市展望：1、经历短暂观望后，新增供应再度陆续放量，市场有望迎来今年最后一波推盘高潮。2、深圳客持续进入东莞市场，涉足的楼盘面有扩大蔓延趋势。3、市场成交持续放量，第四季度整体成交创出年内新高。4、高端住宅及豪宅成交均价居高不下，普通住宅成交均价保持稳定。5、二手房成交持续放量，新莞人购买中小户型首次置业成主力军。6、土地市场交投持续活跃，本土中小开发商继续低价购置镇区用地以备开发。