2013上半年东莞住宅成交创新高 下半年供需平衡

　　保利地产在东莞首次试水旅游地产，有着特定的时代背景。第一，行业调控政策总体趋严，开发商转型旅游地产，是为了规避风险，也是为了明确把握市场。第二，依据国家旅游规划，旅游业将成为战略性支柱产业，旅游地产迎来全新的发展机会。第三，旅游地产利润高、回报快。以碧桂园为例，在碧桂园2011年8月份销售额的59亿元中，39亿元来惠州十里银滩项目，占了公司销售额的66%。第四，东莞有着丰富的旅游资源，山景、湖景、海景、江景一应俱全，适宜发展旅游地产。第五，东莞旅游发展规划利好，再加上东莞城市交通日趋完善，将极大的促进旅游地产的发展。第六，东莞旅游地产尚处于起步阶段，后市发展空间极为广阔。

　　随着东莞房地产市场的深入发展，除了旅游地产，将来养老地产、产业地产等新的地产业态或将陆续出现在东莞市场，东莞房地产业态也逐渐趋于多元化。

　　二、后市展望

　　1、行业基本面

　　经济面：二季度国内经济颓势已现，下半年经济难有大幅好转。

　　2012年全年经济增速为7.8%，其中四季度为7.9%，但今年一季度经济放缓至7.7%，二季度经济可能继续放缓。在外界普遍关注的“克强指标”中，5月份全国工业用电量3223亿千瓦时，同比增速为4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份铁路货运总发送量完成32178万吨，同比明显减少，而全国铁路日均装车数也较上年减少5309辆，据此判断，二季度GDP数据恐怕将出现明显的下滑。

　　在经过长时间的双位数增长之后，中国经济已经进入转折期，一方面是经济潜在增长率的下降，另一方面十八大以来更强调经济增长质量，因此调结构就必须要牺牲部分经济增长速度，这是转方式调结构必须要经过的阵痛。从近期中央表态以及央行未及时出手为货币市场注入流动性等迹象看，中央在政策方面更倾向于调结构，而非刺激增长。

　　在PPI通缩背景下制造业的固定资产和库存投资增速将继续下滑;房地产和基础设施的投资也将因为整顿影子银行而在资金来源方面受到影响;前期人民币实际有效汇率升值较快，将抑制出口增速。虽然消费增速稳中有升，但是难以抵消投资、库存和出口的放缓，总需求仍将继续放缓，拖累生产增速放缓。在不可能出台新的需求刺激政策的前提下，下半年经济数据难有大幅转好的可能性。

　　政策面：调控加码可能性较小，首套房贷将得到政策支持。

　　近段时间，外界对下半年房地产调控加码的担心开始越来越多地出现，其主要依据就是：上半年“国五条”的全面失效，全国重点城市量价齐涨，房价上涨的势头并没有得到遏制。对此，我们认为下半年调控加码的可能性较小，主要原因有两点：第一，宏观经济面临的不确定性增强，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大;第二，新一届政府的执政理念正在发生转变，新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性并不大。从下半年政策形势来看，那些房价上涨压力较大的一、二线城市如深圳、杭州、南京等城市房产税试点扩围，以及推进全国住房信息联网等政策可能性较大，但从目前来看，无论是房产税试点城市扩围还是推进全国住房信息联网，都遇到一定阻力。