2014年上半年东莞豪宅供需创历史新低 价格稳中有升

　　六、2014年下半年东莞豪宅市场展望分析：

　　1、下半年东莞别墅供应将有释放高峰，多个全新项目入市。

　　截止到2014年6月30日，东莞豪宅库存仍有156.50万㎡，其中豪宅洋房合计2170套共52.33万㎡，按照过去12个月的消化速度预测，消化周期需要17.6个月;别墅库存共2580套，面积104.17万㎡，消化周期需要18个月左右，豪宅消化压力有增无减。

　　而根据东莞中原研究部监测到的截止到6月底的东莞别墅开工建设但未上市的建筑面积已经达到170万㎡，虽然如此巨量的别墅不可能全部集中下半年入市，但是明显可以预计下半年豪宅市场尤其是别墅将结束供应冷淡的局面而出现一波释放高峰。

　　下半年别墅供应的爆发还将体现在众多的全新项目入市，根据市场反馈的不完全统计，三季度将有蜜糖、中惠松湖城、三正瑞士半山等7个全新项目新增入市，四季度也将有珠江观澜御景、新世纪君汇半岛、皇家翡翠湾花园等11个全新别墅项目供应，这些项目不局限于城区、厚街这些热点区域，分布区域广泛，其中不乏石龙、石排、东坑、道滘、麻涌、高埗这些楼市冷清别墅项目稀少的区域，这些全新别墅项目的入市将给区域楼市引发热点。如果再加上不在少数的旧盘加推新品，下半年的整体豪宅市场供应将呈现十分热闹的状态。

　　2、下半年豪宅销售将明显好于上半年，供应开闸带来成交热点。

　　上半年东莞别墅销售遇到较大的困境，成交不理想一重要原因为新品供应不足，市场缺乏新鲜血液，缺乏集中的营销热点。但从6月底的一些新品试水的市场反馈情况来看，普遍关注度较好，成交较为理想，随着下半年新品供应的逐渐增加，以及一些亮点楼盘的烘托，可以预见下半年豪宅市场整体销售情况将明显好于上半年。

　　而对于即将来临的7月，往年刚跑完上半年业绩冲刺的房企对这个一贯“不温不火”的节点期望不大，但今年将有别于往年同期，主要体现在新增入市项目将比以往要多，但是实际推盘量可能依然偏少，预计7月可能成为整体楼市的胶着期，作为传统淡季但是开发商又面临着出货的压力。对于豪宅市场来讲，从目前的市场监控来看，预计7月中旬绿茵温莎堡的别墅产品将开盘，目前认筹进度良好;石排的中央公馆17栋双拼美墅也将于7月中启动认筹，香港明星谭耀文亲临助阵，将成区域热点;海逸豪庭最新一期压轴产品御翠湖畔在6月28日已经开盘一次，推售64套400-750㎡的产品，当日去化24套，将陆续在7月签约。该期产品共有132套的货量，开盘结果并不理想，预计后期还将继续加推开盘;而在6月21日开盘推售90套320-460㎡联排别墅的三种瑞士半山据市场反馈当天全部卖完，但是该项目预计在7月才能真正拿到预售证并开始签约;道滘的沿海丽水佳园目前在清理360平米左右的双排、联排别墅，目前一次性付款可以享88折，按揭享93折，优惠力度吸引人……在豪宅洋房方面，除了锦绣山河依然平稳推货外，湖景壹号庄园3栋159-369㎡的产品早在6月已经启动认筹，优惠力度为登记3万抵20万，畅销热盘天骄峰景也已经推出二期大平层新品，成交预计排前。总体而言，7月豪宅市场不管供应还是成交都将走高。

　　3、下半年部分豪宅产品平民价入市，成交均价结构性走低。

　　上半年中国约一半城市房价出现松动，部分城市下跌较明显，而东莞整体楼市由于供应少，楼市泡沫少，房价下降动力不足，截止目前尚未真正进入降价轨道，房价总体平稳，局部小幅松动。进入下半年后，随着宏观经济的进一步企稳及微刺激政策的出台，全国房价预计下行趋势将趋于缓和。而东莞楼市在不甚理想的上半年成交量下，随着下半年供应逐渐放量房价将面临较大的下降压力，但幅度预计不大，整体来看下半年东莞楼市将呈现量升价稳的态势。

　　对于豪宅市场而言，或将呈现量升价跌的态势。成交量在供应量的刺激下上升毋庸置疑，而价格下跌的判断理由则在于：一、不少下半年全新入市的豪宅项目将以低于市场预期的“平民价”入市，如6月底开售的凤岗三正瑞士半山首期别墅均价仅12000元/㎡，而该片区别墅均价目前多数在14000-17000元/㎡;二、下半年入市的不少别墅项目集中在东坑、石排、石龙、麻涌这些较落后区域，预计将出现众多别墅卖洋房价的局面，低价别墅产品成交比例提升将使整体豪宅均价结构性走低;三、部分尾盘豪宅继续低价清库存，优惠折扣较大;四、豪宅投资出现新方式，本土互联网平台团贷网上线“房宝宝”产品，以众筹买房方式向中信御园签了18套独栋别墅，签售单价仅为中信御园别墅原价的7折。这种特殊方式将使部分高端豪宅项目实际签约价格大幅降低。