2014年上半年东莞豪宅供需创历史新低 价格稳中有升

　　根据东莞中原研究部数据显示，2014年上半年东莞豪宅洋房仅成交14.85万㎡，创下历史最低纪录。从月度走势来看，各月成交不温不火，尽管从2月开始呈现稳步上涨态势，但是与历史同期相比各月成交显得格外惨淡。之所以出现这种情况只要是因为：一、自去年第二季度开始不少畅销豪宅项目如中信森林湖、御花苑逐渐进入尾盘状态，成交热盘减少;二、豪宅洋房供应低迷持续，今年上半年仅有1、4月有天骄峰景二期新品、湖景壹号庄园、龙光君御旗峰三个项目入市，其他时间段豪宅洋房出现断供，市场以消化库存为主，成交缺乏新品供应刺激，未能像去年那样在供应爆发之下成交也节节攀升;三、新增供应少，实际入市也少，上半年仅有天骄御品、湖景壹号庄园两个项目有正式的开盘，今年1月能保持较为理想的成交，即是受益于1月14日开盘畅销的天骄御品，5月18日开盘加推90套新品的湖景壹号庄园成为6月签约冠军。开盘项目少未能造成单盘集中堆高整体成交;四、今年上半年豪宅洋房营销推广活动以小型的暖场活动为主，缺乏去年那种大型的主题活动或明星造势，多数项目较为沉寂，市场营销以刚需为主，豪宅洋房客户上门量大幅减少。

　　4、天骄御品畅销助涨小户型占比，200㎡以上超大平层逆市成交良好。

　　从2013-2014年上半年东莞豪宅洋房成交面积区间分布情况来看，200-250㎡面积区间的主流地位不变，占比为23.73%，主要成交项目有龙光君御旗峰、紫檀山、黄旗山1号等，超大平层豪宅洋房成交理想。值得注意的是，120㎡以下的产品异军突起，成交抢眼，该面积区间成交占比高达30.46%，主要受益于今年1月份入市畅销的天骄御品，该项目主要为79-81㎡的高赠送复式户型，均价近15000元/㎡，天骄峰景的品牌影响力、东城豪宅区的优势地段、高性价比的户型设计让该项目一经推出即受到市场青睐，上半年签约量高达187套。此外，塘厦的观澜高尔夫花园推出面积更小价格更优惠的120以下产品，成交也较之前理想，上半年共签约43套。

　　尤其值得注意的是，2014年上半年东莞250㎡以上的超大平层豪宅洋房在今年整体楼市下行的态势下依然保持平稳成交，部分区间成交占比甚至超过去年，造成其逆市也能成交良好的原因有：今年上半年豪宅洋房供应偏紧，市场以消化库存为主，而截至2013年12月底的豪宅洋房库存，200㎡以上的超大平层占比高达52.39%，库存中部分项目已进入尾盘状态，以特价房的形式清货，走货较为理想，典型代表有黄旗山一号、龙光君御旗峰等;而部分有市场号召力的豪宅大盘如锦绣山河、天骄峰景也以特价房、低首付的方式吸引购房者。东莞楼市自2010年调控以来，一直是刚需主导，大户型产品受政策影响成交受挫，但是自去年开始，大平层豪宅市场开始逐渐升温压抑了几年的需求有所释放，此外，2014年整体市场降价预期加大，但是刚需产品价格坚挺，而大户型率先推出特价产品，部分豪宅产品甚至走亲民路线，这些都对成交促动很大。而此前喧嚣尘上的“二孩”政策在今年的明确落地执行也使4、5房乃至更多户型的超大平层受到中高端购房者的青睐，大平层豪宅洋房的购买中自住比例增大。