2013上半年东莞住宅成交创新高 下半年供需平衡

　　2、下半年东莞楼市展望

　　经济增速放缓，资金环境难言宽松，下半年行业投资环境不容乐观。

　　受流动性收紧等各方面影响，下半年房地产开发投资、房屋新开工进度预计有所放缓。

　　随着国内外资金面的收紧，下半年融资的成本将明显提升，由此预计下半年的东莞土地市场将变得更加理性，高价地项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。

　　随着下半年潜在供应项目逐渐上市，上半年供应偏紧的局面将得到较大程度缓解，库存水平也将上升，总体消化周期预计徘徊在12个月上下，供需大体平衡。

　　钱荒来袭，随着下半年流动性逐渐收紧，海外融资受阻，开发商尤其是中小开发商将面临较着大资金压力。下半年开发商加快出货尽早回笼资金的动力加强，由此将加快推盘节奏，甚至不排除有部分开发商重新以价换量。营销手法上，垫首付等招数将出现在更多的楼盘。

　　长期来看，房价上涨是大趋势。然而，在资金压力增大的背景下，开发商加快走货回笼资金意愿加强。随着潜在供应项目的陆续上市，供应增加，库存上升，供求关系逐渐出现逆转，下半年供需将大致平衡，由此导致下半年东莞房价上涨幅度放缓。

　　下半年临深片区楼市供应量最大，在当地购房需求逐渐饱和的背景下，预计当地开发商对深圳客的开拓将进一步深入，临深镇区中心区深圳客比例亦有进一步上升。

　　由于当地楼市供应偏紧、虎门、厚街、长安等经济发达，居民购买力强劲的镇街，下半年将有更多的客户外溢至邻近的沙田、大岭山等二三线镇区。

　　从各片区供需情况来看，下半年临深片区、松山湖片区、滨海片区和水乡片区楼市成交仍有较大上升空间，中心城区、东北片区和大石龙片区市场则表现平稳。

　　从产品结构来看，下半年东莞楼市首置、首改等刚需产品仍是市场需求主力产品，别墅等高端改善型产品随着下半年供应量的放大，预计成交也有所上升。但由于别墅供应体量过大，在钱荒的背景下，后市将面临着较大的销售压力。

　　但是随着QE政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，同时，国内流动性紧张的格局也将延续。由此预计下半年东莞投资需求将受平抑，商业地产、小户型公寓等投资型产品需求也将有所下降。

　　下半年全国型的一线品牌开发商将继续主导东莞市场，其市场份额也将进一步扩大。受此影响，东莞房企市场集中度或比上半年有所上升。另一方面，在光大、新世纪、联华国际、宏远等东莞本土开发商的集体努力下，此前本土开发商的弱势地位在下半年或将有所改观。