中原：东莞2015住宅楼市量价齐飞 预计2016成交高位放缓

明年人民币对美元汇率下降，有利促进我国出口发展。加上中国政府实行供给侧深化改革，将有利助长有效需求，对经济产生积极影响。今年央行已启动了5次降息降准，但经济回升仍然乏力，GDP增速持续下滑，突出反映产能过剩、内外需不足的经济矛盾。同时2015年12月中国制造业运行继续放缓，仅录得48.2，较11月下滑0.4个百分点，连续十个月低于50临界值，显示中国制造业运行继续放缓，低迷走势未见好转，重挫了市场信心。短期内经济下行压力不减，明年整体经济面仍然不乐观，产能过剩、资产错配的结构性问题仍作用市场疲软，经济将持续探底，预计GDP增速或下降至6.5%。

（2）政策：

供给侧深化改革下，2016年中国楼市进入“去库存”时代。

2015年11月习近平在中央财经领导小组会议中首次提出“供给侧改革”，提出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力。之后中央又在多次会议中反复强调并纳为“十三五”规划纲要的重要任务。过去，我国主要从需求侧刺激经济发展，但多年投资、消费、出口三驾马车受刺激效果甚微，经济下行压力仍然巨大。需求不足是表象，供需错配才是实质，因而需要从供给侧着手改革，调整经济结构、优化资源配置从而提升经济增长质量和数量。

供给侧主要分别在劳动力、资本、创新、政府四大主线上推进改革。劳动力方面，包括放开生育政策，补充人口红利；户籍制度改革并发展服务业，促进劳动力跨区域流动。另外优化土地和资本配置，降低企业成本、提高企业盈利，从而去化过剩的产能。那么在供给侧深化改革下，明年我国楼市将进入“去库存”时代。

政策环境持续宽松，加快“去库存”。

供给侧改革的提出，意味着我国经济改革宏伟蓝图即将铺开，为推进楼市“去库存”，明年楼市政策环境有望持续宽松。一、财税改革，房贷利息抵个税。二、城镇化改革和户籍改革，降低积分入户门槛，或增加社保、养老金等惠民政策。三、二胎全面放开。四、十三五计划政策落地。五、央行仍有降息空间。

（2）资金：市场资金趋紧，或对楼市产生不利影响。

明年仍有积极因素促进市场资金流动性宽松，包括有：一、人民币国际化会加大资金跨境流动，人民币利率下降会导致居民从储蓄向“资本“搬家，对资金流动性有一定促进作用。二、金融改革下，股市注册制的落实有助加大社会资金流通多，利于房地产行业融资。三、央行利率低，释放资金。

尽管央行降息降准仍有预期，但是中国版的“量化宽松”随着6次降息5次降准后，对宏观经济、楼市影响的边际效应逐步降低，加上明年市场形势多样复杂，预计市场资金流动性将从“宽松”转向“趋紧”，主要原因有：一、美联储加息热钱外流。今年12月16日，美联储宣布正式启动十年以来的第一次加息，美元资产明显升值导致热钱流回美国。我国的外汇储备以美元为主，今年以来随着美联储加息预期的不断增强，外汇储备持续走低，其中11月外汇储备降至34383亿美元，为2013年2月以来最低，环比降幅为年内第三最大，反映美联储加息预期升高导致外储迅速下降，预计12月将进一步下降，又因预计明年美国还会继续加息，海外热钱流回美国的局面加剧。二、美联储加息助长美元强势导致人民币贬值，刺激资本流出。在岸汇率方面，2016年1月初人民币对美元连续贬值，从6.47一线，已跌至6.49，30日盘中最低探至6.4938，刷新4年半新低。明年市场资金趋紧，或对楼市产生不利影响。