中原：东莞2015住宅楼市量价齐飞 预计2016成交高位放缓

（4）房价：东莞房价上涨进入“1时代”，涨幅放缓。

2015年东莞住宅成交均价已逼近万元每平，又监测到2015年12月，东莞住宅成交套数排行前100名的项目中，近四成项目成交均价过万，预计2016年东莞住宅成交均价持续上涨，正式迈入“1时代”，但房价上涨幅度有所放缓，究其原因：一、市场供不应求，房价受供求关系影响趋涨。二、地价推高房价。2015年长安、虎门、大朗、大岭山等多个镇街诞生高价地，且大部分被大品牌房企擒获，并在明年入市。加上预计明年上市的地块大都是前两年高价地，土地成本推高房价。三、深圳客持续流入支撑东莞房价高企不下。四、二三级联动做大，转介成本转嫁至购房者身上从而推动房价上涨。五、明年碧桂园和万科带非毛坯修的房源供应量比较大，加上越来越多项目根据深圳客需求带非毛坯出售，非毛坯房上市增多也推高房价。六、明年是东莞轻轨元年，轻轨效应推动沿线楼盘价格上涨。七、2015年经历一年后，东莞许多区域洋房价格同比上涨20%，已提前透支4年的溢价空间。目前东莞房价高企，而本地购买力有限且明年深圳客流入放缓，将阻碍房价上涨，因此预计明年东莞房价上涨势头放缓。

（5）区域：大品牌房企进驻及高价地频出，大岭山、大朗、麻涌洋房价格或飙涨。

我们注意到，受高价地效应影响，2015年年底大岭山、大朗的一些项目价格已率先上涨。加上，明年碧桂园和万科将齐头进军大岭山、大朗、麻涌等区域，大品牌房企进驻、碧桂园营销策略转变以及高价地，三大因素将促使大岭山、大朗、麻涌洋房价格飙涨。

（6）产品：市场资金趋紧，豪宅、别墅成交或降温。

明年受多方利空因素影响，市场资金或趋紧，影响楼市投资氛围降温，预计豪宅、别墅成交或降温，究其原因：一、美联储加息，减少中国投资热钱。二、人民币国际化，跨境投资方便，分流楼市投资客。三、股市注册制的落实也将分流楼市投资客。四、股市赚钱效应减弱，投资者购买力降低。五、今年许多投资大户在股市获利后已进入楼市。

（7）房企：大品牌房企称霸市场，房企间竞争加剧。

据东莞中原研究部不完全统计显示，明年碧桂园推货量很大，位于大岭山、麻涌、厚街、长安、大朗、虎门、黄江等镇区项目预计将全面推货，初步统计推货量约150万㎡。其次，万科也有虎门、麻涌、大朗、大岭山的项目入市，初步统计万科明年全年推货量约100万㎡，可见明年东莞楼市即将上演一场激烈的“诸侯厮杀”大战。明年，大房企将疯狂搅热多个镇区楼市，一方面会助推区域内其它项目涨价。另一方面客户争夺战将愈演愈烈。由于东莞楼市主要还是依靠深圳客力撑，明年深圳客流入或放缓的形势下，各房企间竞争局面势必加剧。

（8）营销：低成本渠道为王，产品过硬。

目前更多的营销渠道是靠三级市场转介，但高费用的转介成本使得开发商寻求低成本的渠道。第一，开发商自建拓展团队，深挖目标客户群，费效比相对较低。第二、根据深圳客看房的喜好，加大网络宣传。目前很多深圳客自发到东莞临深片区看房，网络是客户的首选渠道。第三、打造具有市场竞争力的产品，可以帮助开发商赚取市场占有率和利润。

（9）成交：预计2016年东莞住宅楼市成交高位放缓。

受利好政策持续刺激，2016年东莞楼住宅楼市成交将持续放量。但对比今年的高位，预计成交有所放缓，究其原因：一、市场供应不足，抑制部分需求释放。二、深圳客流入放缓，对楼市成交的支撑力减弱。三、高房价抑制成交。目前东莞房价已处于高位，与东莞本土购买力严重脱节，一定程度抑制本土购房需求释放。