瑞峰置业东莞楼市2010年总结及2011年预测(完整版)

　　2、地块分化严重  流拍、底价和高溢价成交并存

　　2010年东莞市场供应商住用地222.07万㎡，成交201.75万㎡，成交量同比增加2.5%。和09年相比，东莞2010年土地市场成交溢价呈分化局面，流拍、底价成交和高溢价成交并存。2010年东莞市场商住和商业用地共流拍12宗，合计32万㎡，流拍原因大多是地块潜质不高，不被市场看好。有差不多4成的地块底价成交，大部分分布在镇区。而优质地块则成为市场争夺的热点，如热点镇区长安莲峰路地块、虎门金洲地块、寮步东升路地块和松山湖新城路地块等均引来众多开发商竞投，最高溢价率达到145%。开发商投资渐趋理性，东莞市场区域分化将会越来越明显。

　　3、商住用地楼面地价稳中趋升

　　对比2009年，2010年东莞商住用地楼面均价整体平稳中见抬升，共成交商住用地201.75万㎡，同比增加2.5%，土地出让金总额84.65亿元，同比增加28%，年度楼面均价1882元/㎡，同比上涨12%。众多高价地推高今年地价，3月、6月、9月全市月度楼面均价超过2000元/㎡。9月份由于松山湖和大朗多幅地块大幅溢价成交，月度全市楼面均价一度超过2500元/㎡。

　　4、商业金融用地首次成为市场热点

　　2010年东莞总部基地9幅地块集中拍卖，创造了东莞土地市场上商业用地大规模集中拍卖的先河。此次拍卖共引来万科、光大、宏远、新世纪、中天力通等众多业内品牌开发商参与竞投。总部基地集中统一出让，是政府主导的促进东莞转型的一个尝试。而商业地产新一波开发浪潮的到来，是真正促使2010年东莞商业用地供需增长的市场原因。08年东莞商业金融用地成交37万㎡，09年成交26万㎡。2010年东莞共出让商业用地24宗，84万㎡，成交22宗，成交量70.89万㎡，比09年增加173%。2010年商业用地的大幅放量必将推进未来2年东莞市场商贸圈的发展。