瑞峰置业东莞楼市2010年总结及2011年预测(完整版)

　　全国房价飞速上涨，4月份70个大中城市房价同比增幅一度高达12.8%，和普通百姓的购买力严重背离，引来“4.17”新国十条，号称史上最严厉调控。经过短暂市场观望，楼市成交量下降后，8月开始，全国楼市全面回暖，9月份楼市成交量更是再创新高。由此引来本年度第二轮调控，“9.29”升级版国五条再度出击。尽管“4.17”后房价同比增幅有所回落，但是绝对价仍然一路走高，全国百姓期待房价下降的梦想再次落空。

　　三、楼市政策：调控频频出击  密集度前所未有

　　2010年的楼市调控政策，创造了众多的前所未有。密集度前有未有，严厉度前所未有，组合度前所未有，各部委联合度前所未有。基本涵盖了房地产行业的各个环节和层面，动用了货币、信贷、市场、行政等各个手段。

　　几度调控  几度沉浮

　　2010年的楼市调控政策大致可以分为三个阶段，分别以“4.17新国十条”和“9.29升级版国五条”为节点。2009年为刺激经济复苏4万亿投资和宽松货币政策，推动房地产开发投资持续走高，2010年持续的宽松货币政策进一步推动了房地产投资的高涨。加上货币供应量增多，国际热钱流入增加，流动性充裕，通胀压力加大，购房保值意识增强，供需两旺，房价一路走高，“4.17新国十条”出台，政策以部分城市暂停第三套房贷和限制外地炒房为特征。市场供应短期下降，但是房价未见松动。由于政策被解读为针对一线楼市，二三线城市的量价反而因此大涨，加上部分政府落实政策不力，8月楼市全面回暖，9月量价齐升。二次调控由此呼啸而至。二次调控更为严厉，首付提至30%，二套50%，各市场主体包括开发企业和经纪机构均有规范。然而四季度全国楼市再次量价齐升，尤其中部地区幅度最大。二次调控可谓并不成功。

　　动用了货币、信贷、市场、行政等各个手段。

　　2010年央行六次统一上调存款准备金率，两次加息。对货币、信贷杠杆的利用，虽然不完全是针对楼市，然而开发贷款收紧是非常明显的趋势。结合明年的宏观政策基调，明年货币和信贷将会进一步紧缩。

　　“限购令”是今年的一个楼市宏观政策中最直接的手段之一，这是政府面对高企不下的房价启动行政干预最直接的表现。限购令虽然出发点是为了抑制投机需求，然而令出急迫，在模式上又一刀切，误伤了很多改善性需求。由于一线城市限购，部分投资客转战周边城市，对周边区域楼市形成直接利好，甚至推高二三线楼市成交量价，背离调控初衷。行政手段，令出容易，退出难。明年一旦限购令解除，当地楼市可能面临一波报复性反弹，继续施行，则进一步推动周边楼市量价。所以，如何运用好行政手段和市场手段，是市场经济下宏观调控必须深思的一个课题。