瑞峰置业东莞楼市2010年总结及2011年预测(完整版)

　　3、存量面积：东莞市场存量在良性空间，对未来市场谨慎乐观。

　　2010年末住宅累积存量447.85万㎡，按过去12个月的月均成交量计算，在无新增供应的基础上，13个月可以消化完毕。但是月均成交量呈下降趋势，明年消化周期或将延长。

　　4、新开工量：新开工量创近3年新高，后市供应得到有效支撑。

　　2010年新开工量商品房累计新开工量777.71万㎡，同比增加38%。南城区住宅开工量最大，110.56万㎡。

　　第三篇  2011年市场预测

　　预测一：宏观政策：上半年政策偏紧，主要任务仍然抗通胀，下半年视经济发展灵活转变

　　1、为抗通胀  2011年上半年央行会再度加息

　　金融危机后，各国普遍实行宽松的货币政策，导致新兴发展中的经济体流动性过剩，资产泡沫上升，国内通胀压力增大。2011年中国转向积极的财政政策和稳健的货币政策，而发达国家继续实行宽松货币政策，输入型通胀压力加大。为加强流动性管理，抑制通胀，2011年上半年央行会再度提高存款准备金率和加息。同时为了不对实体经济造成影响，每次加息幅度不会太大。

　　2、开发信贷收紧，房地产行业洗牌

　　货币供应总量回归常态是明年货币政策的首要任务。2009年信贷总额10万亿元，但是由于2009年开工量不足，可能有约1.5万亿元结转到2010年。2010年信贷总额7.5万亿元，1-11月已经用完额度。加之还有2万多亿的银信理财，银行业2010年提供的信贷资金相当于11万亿元，大大超过了2009年。2011年，如果以M2增长不超过16%推算，信贷投放应该在6万亿到7万亿元左右，加上银信理财入笼，所以今年银行体系提供的流动性较2010年将有三四万亿元的缺口。开发信贷逐步收紧，2009年和2010年大量拿地开工的部分房企可能不得不面临资金链紧张的局面，房企之间合作、项目出让或将增多，房地产行业面临新一轮洗牌。

　　3、下半年政策视经济增长速度而定，或会部分调低存款准备金率。

　　预测二：明年调控还将继续，多重任务难以完成

　　政府已经明确表示明年的调控还将继续，“调结构、促转型”是政府的工作重点。调控的决心和民众的呼声都很高。但是仍有诸多问题亟待解决。

　　1、土地问责和地方土地财政的角力也将继续，地价缺乏下行的基础。

　　长期依靠土地出让支撑财政和现有的土地出让机制，使得国土部对土地违法问责实施阻碍重重。2010年众多高价地的出现，有力支撑了2011年的房价。