瑞峰：东莞楼市上半年供需下滑 后市刚需产品为主流

1、宏观环境

1.1经济面：经济增长减慢是常态   金融风险促楼市周期性调整

影响当前经济增长减慢的因素还会继续存在，中国经济仍会延续稳中趋降的态势：当前经济增长减慢并低于潜在经济增长速度，既有2013年下半年以来积极的财政政策扩张力度不够、稳健的货币政策宽松力度不足的宏观调控政策主动调整原因，更重要的是结构和体制问题制约宏观调控政策的效果，并影响社会预期。

金融市场风险依存，促使楼市周期性调整：当前我国金融风险有所上升。一方面是部分实体部门经营风险向金融领域加速传导的结果，另一方面也是过去相当长时间内我国投资者风险意识淡薄的催化作用。

摆脱房地产对经济的绑架，挤泡沫促房价稳步回落，建立房地产良性发展长效机制依然是政策调控的出发点。过去十多年中国房地产的持续繁荣，不仅使房地产价格快速向全球最高峰靠拢，也使几乎所有的国有企业和大型私营企业甚至不少高科技企业也参与到房地产开发中来。进入2014年后，深化改革将全面展开，房地产泡沫赖以存在的制度条件和货币基础已经发生动摇，支撑高房价的动力正在逐渐减弱。

1.2政策面：上半年中央楼市调控出现空窗     地方现频繁“救市”

全国：库存高、去化缓、房价跌、观望浓……2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声。伴随着市场下行，2014上半年楼市调控政策也有了新的变化。3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产……

与十余年来不断翻新“国N条”的楼市调控不同，今年上半年中央并没有出台具体的调控政策，只是针对宏观经济采取了一些“微刺激”措施。而在“分类调控”思想指导下，地方政府自主性加大，“限购松绑”等调控动作频繁，但成效并不明显。专家预测，如果经济层面继续下滑，下半年中央在微刺激方面调控力度将会加大。

地方：在房地产业界，“救市”已成为近一段时间以来的关键词。今年以来，已有十多个城市出台政策，直接或间接地挽救房地产市场。新近出现的变动是，广州、北京等一线城市的调控政策已开始松动。

南宁、天津、芜湖、杭州等地。在调整中，松绑限购、减免税费成为主要方向。

广州、海口、武汉等城市均出台了被称作“变相救市”的措施，主要表现为“放宽户籍门槛”类似的政策。

沈阳，以及广泛流传“闽十条”的福建救市体现为“只做不说”。也即，不明确发布红头文件，但暗地实施松绑。

总之，我们似乎可以勾勒出中央政府对楼市的调控原则框架：上限是不通过全面限购和超发货币来人为制造泡沫，扭曲供求关系，加大部分城市的过剩产能；下限是避免市场出现恐慌，量价出现断崖式下滑，拖累经济甚至引发金融风险。在这样一个目标下，中央政府会在总体稳定、分类调控的原则下，灵活使用舆论、限购、信贷和税收等手段，促进市场保持稳定并回归理性。