瑞峰：东莞楼市上半年供需下滑 后市刚需产品为主流

第二部分  2014年上半年东莞房地产市场总结

1、土地市场篇

1.1供需对比：品牌房企抄底入市拿地   上半年土地供需两旺  

瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年上半年东莞共有29宗商住商服用地挂牌上市，合计出让面积约135.51万㎡，同比2013年上半年上涨66%。27宗地块成功交易，面积约111.82万㎡，同比上涨21%；成交楼面地价2534元/㎡，同比微涨8%。

从数据层面上来看，东莞今年上半年的土地供应市场供需两旺，量价齐升，主要得益于今年上半年供应市场巨幅地块和热门区域的地块都比往年都有所增加，吸引了品牌房企现身拿地，带动了从数据层面上土地市场依然旺盛的假象。但实际上，受楼市成交乏力的影响，土地供应市场已经处在了“萎缩”状态，政府推地节奏放缓已经持续了两三个月，而从近期的土地预告和推地节奏来看，土地市场的供应低迷依然会延续到今年下半年。从土地市场表现来看，主要体现在以下三大方面：

1、巨幅商住商服混合体地块出让明显增大；除了常规的商住地捆绑商服地和纯商服用地的形式出让外，今年上半年东莞土地市场增加了新的形式，就是出让土地用途分成几个小地块形式的大幅地块，并且对各个小地块都有规定的指标，这种类型的出让地块皆是商住商服混合体用地，如绿地集团、万达集团、首铸集团、恒大集团等拿下的地块。这些成功交易的巨幅地块毫无疑问将建成集住宅、商业综合体为一体的大型项目，可预测后市东莞的商业地产将面临更为激烈的市场竞争。

2、底价成交和流拍现象成常态；主要是：1）房屋销售的萎靡不振，迅速蔓延到土地市场，土地市场回暖后劲不足；2）楼市成交持续低迷，市场上观望情绪不减反增，开发商市场预期从年初的谨慎乐观转向谨慎甚至悲观，放缓了拿地节奏，拿地也越发理性；3）对内信贷收紧、利率上升等因素导致资金链偏紧，而海外融资渠道也因人民币贬值、美元转为强势等因素难度加大，房企更是以消耗库存，回笼资金为主，拿地意愿不高。

3、品牌开发商抄底入市，频现身拿地；一般来说，房地产市场萧条的时候却是有钱房企增加土地储备的“抄底”好时机，加上上半年东莞为了招揽大型企业入莞投资，巨幅地块的出让比例明显加大，吸引了像首铸集团、绿地集团和中国电子东莞产业园等品牌企业的进驻。