瑞峰：东莞楼市上半年供需下滑 后市刚需产品为主流

5、均价

2014年上半年东莞住宅均价为9132元/㎡，环比上涨5%，处于理性上涨的通道。从月度成交价来看，均价已连续7个月“破九”，正式步入“9字头”时代。原因是尽管市场成交冷淡，但由于低库存的支撑，价格尚未进入大范围调整，尤其刚需产品价格坚挺，率先降价是大户型和别墅产品，但偏于尾盘清货，体量不高；同时非毛坯修产品量有增无减，如万科金色城市、中央财津、汉唐蜜园、保利生态城、万科四季花城等项目皆推非毛坯修产品，且去货不俗，也是助推均价上涨的重要因素。 6月中下旬开始碧桂园常平首府、保利百合花园、富盈加州阳光、三正瑞士半山等多个项目皆低开入市，去货速度较快，拉升低迷的成交量出现飙升，此集中价格让利或成为房企参考指标，未来房企为回笼资金或将纷纷加入“以价换量”的阵营。

6、潜在供应

今年上半年东莞商品房新开工量达672.67万㎡，创2008年以来的同期新高，同比2013年上涨20%。其中增幅最大的是非住宅，开工量大205.96万㎡，同比上涨53%；住宅开工量约466.71万㎡，同比上涨10%。自二季度起，新开工进入了高速开发的通道，主要是：1、2013年东莞土地市场约有270万㎡的商住土地成交，这些成交的地块将在今明两年陆续进入开工阶段，这也是今年以来纯新项目动工占绝大部分的一大原因；2、品牌开发商快建快销模式在莞逐渐的流行起来，从拿地到规划再到开工的时间也在逐渐的缩短；3、随着东莞对空置土地的打击力度加大，开发商的开工步伐也将被迫加快；4、由于去年市道热闹，一部分开发商项目余货不足，所以加快新货开工量；5、东莞楼市依然处在健康理性的轨道，保持高速开发的状态，也从另一方面反映了一部分房企对后市东莞楼市的看好。

第一部分：宏观政策形势

1、全国政策环境

1.1国家银行及经济政策