瑞峰：东莞楼市上半年供需下滑 后市刚需产品为主流

1.3东莞方面：整体经济形势平稳     信贷收紧、扫黄、肃贪影响房地产

东莞整体经济形势平稳，金融收紧影响大：2014年以来，在世界经济复苏缓慢，全国、全省经济增速放缓的大背景下，东莞积极应对严峻复杂的内外部经济形势，积极作为，加大三重建设推进力度，加大帮扶企业力度，坚持深化改革，坚持转型升级与科技创新，大力整治和优化市场营商环境，有效防范和化解经济运行中的一些不利因素影响，经济运行平稳，经济走势逐月向好，呈稳中有升的态势。

但房地产方面受全国层面的金融收紧环境影响较大，经济放缓及唱衰楼市的舆论影响，致使大家对今年房地产市场的预期并不是很乐观，购房者观望情绪比较重，新增供应下滑、成交量跌，但价格暂稳。

扫黄、肃贪不容小觑，影响房地产市场较明显：起于年后的“扫黄运动”，促使东莞整个酒店业以及关联产业带来重创，目前酒店行业基本处于亏损状态，这也给厚街、虎门、黄江、凤岗、中堂、常平等娱乐业兴旺的镇区经济带来压力。对房地产的影响，主要是在一定程度上扼杀了镇区小户型出租，这也给小户型产品在镇区的销售带来压力。

中央“打虎”肃贪、八项规定、治理裸官、不动产登记制度的推行以及东莞官场的自我洗牌，给房地产市场也带来了非常明显的影响。第一、反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理；第二、因为反腐败，不仅遏制了楼市非正常的购房需求，也挤压出来官员手里的大量房源；第三、在中国这样特色的社会里，官员的调整，促使政企关系重构，同时开发商已经适应以往官员的执政理念与政治环境将会很大幅度上改变，开发商重构关系的成本将增加。

2、土地

2014年上半年东莞共有29宗商住商服用地挂牌上市，合计出让面积约135.51万㎡，同比2013年上半年上涨66%。27宗地块成功交易，面积约111.82万㎡，同比上涨21%；成交楼面地价2534元/㎡，同比微涨8%。从数据层面上来看，东莞今年上半年的土地供应市场供需两旺，量价齐升，主要得益于今年上半年供应市场巨幅地块和热门区域的地块都比往年都有所增加，吸引了品牌房企现身拿地，带动了从数据层面上土地市场依然旺盛的假象。但实际上，受楼市成交乏力的影响，土地供应市场已经处在了“萎缩”状态，政府推地节奏放缓已经持续了两三个月，而从近期的土地预告和推地节奏来看，土地市场的供应低迷依然会延续到今年下半年。

3、供应

2014年上半年共有104个项目有商品房供应，合计267.51万㎡，同比下滑23%。其中供应住宅项目有75个，合计面积221.17万㎡，同比下滑28%。原因有：一信贷持续收紧，资金流动全面收窄，市场发生改变，开发商需看准时机推货，推货力度6月下旬才正式加强；二、部分项目2013年热闹行情下走货迅速，剩余后续推货量，新开工进度跟不上；3、全国大范围的降价，房企不敢贸然大量推货，采取“小步推货”或“尾货清盘”等策略频频试探市场，住宅推货75个项目中，新增货量少于3万㎡的项目有50个，占总体近7成；4、去年火热的别墅供应市场大幅缩水，上半年总供应仅7.24万㎡，此供应体量仅相当于2013年的月均供应量。

4、成交

2014年上半年共有302个项目有住宅产品签约，合计210.32万㎡，同比下滑4成，仅次于调控频发的2010年。原因有：一、信贷环境持续紧缩，房贷利率普遍上升，买卖双方皆存观望情绪，房企放缓推货客户延迟入市，市场处于胶着的状态；二、“尾货”盛行，5月前通过“低首付”、价格让利、总价减免”等促销方式，获得一定成效，但进入5月后，“尾货”难以再吸引客户入市，而供应却跟进不上，成交缺乏上升动力；三、上市纯新盘量缩减，仅有金达锦绣东方、田禾·东城国际食品交易中心、花香十二院、钜隆碧琴湾、世纪城幸福公馆、汉唐蜜园、尚书悦府、龙光君御华府、碧桂园常平首府、恒大华府等项目；四、购房者降价预期强烈，除了大户型和别墅价格松动之外，刚需类产品价格坚挺，使得客户不敢贸然入市，虽然6月下旬多个项目降低市场预期价集中上市，打破客户心理防线纷纷出手，成交量迎来爆发，但难以支撑整体成交回升；五、签约靠前的项目集中品牌开发商，中小房企的去货稍差。