中原：2015东莞楼市进入高涨期 土地供需两旺量价齐升

    一、2015年东莞土地楼市观察

2015年，是中国深化改革的一年。国企重组、互联网+、一路一带、股市过山车、市场化成为全年宏观经济的关键词。2015年是中国经济内忧外患、举步维艰的一年，GDP暂别7时代。宏观经济发生显著变化，央行5次降准、5次降息为市场释放流动性，美联储加息加剧人民币贬值，原油价格跌入低谷。

央行降息直接降低购房者入市成本、二套房下降至4成，楼市政策面全面宽松刺激楼市成交连续高位运行。新房市场成交异常火热，但房地产开发投资开工连续探底。房地产开发投资的低迷与新房市场形成了明显的反差，并成为拖累经济增长的重要源头，一方面是开发商在集中去库存，投资开发仍然谨慎；一方面受国土部“有供有限”的指导思想，地方政府降低2015年的土地供应量。

回归东莞，2015年东莞GDP同比增长8%，好于全国的整体表现，但逊色于珠三角周边城市的广州、深圳、佛山等，东莞前11个月固定投资增速仅3.3%，这是2012年以来的低谷。东莞投资增速处于低位运行，反映企业对东莞经济存在较大的担忧。在宏观经济放缓、财政收入的双重压力下，政府加大了整体土地的供应量，全年土地整体呈现供需两旺的格局。

但分类型来看，东莞商住地供应紧缺成为新常态。全年商住地供应节奏呈先紧后松，上半年每月供应1-2宗成为市场新常态，下半年政府抓住推地契机，将过往流拍地块顺势推出土地，部分镇区也有优质地块上市。市场环境的好转以及新房市场的火热在下半年蔓延至土地市场，过去被积压的购地需求被集中释放，优质地块上市受到多家企业的追捧，单价高价地频繁诞生。2015年碧桂园是东莞拿地的龙头企业，全年拿地占地规模达到51.4万㎡，建筑面积合计98.28万㎡，拿地金额38亿元，占全年东莞碧桂园销售金额的52%。碧桂园拿地的整体溢价率为96%，反映碧桂园高价拿地的现象十分突出。万科成为拿地的第二主力军，全年拿下7宗地块，占地规模25.91万㎡，建筑规模85.93万㎡，拿地金额合计38.35亿元，整体溢价率26%，万科严控拿地成本，底价拿地突出。今年品牌开发商拿地表现抢眼，本土企业缺钱成为拿地扩张的绊脚石。

在房价上涨的背景下，东莞楼面地价也飞速上涨，全年商住地楼面地价3320元/㎡，创历年新高的记录，地价成本日益高涨。分片区来看，今年松湖片区的楼面地价达到4167元/㎡，同比去年上涨125%，松湖片区地价上涨最猛。滨海片区的商住地楼面地价为4277元/㎡，同比去年上涨27%。临深片区由于供应地块集中在清溪、樟木头、黄江等，整体地价比去年下滑，但分区域对比来看，清溪、凤岗、樟木头、黄江的地价对比前两年还是出现大幅上涨的，由此可见，东莞多个区域的地价涨势明显。

展望2016年，宏观经济依然举步维艰。在去库存的主基调下，整体土地供应量保持平稳走势。在金融改革的大环境下，大品牌开发商实现资产证券化、互联网+金融的布局，资金实力更强势，房地产行业将会面临着洗牌、并购、重组，强者恒强的行业格局将加强，本土企业优势减弱。

    二、2015年东莞土地供需两旺、量价齐涨。