中原：2015东莞楼市进入高涨期 土地供需两旺量价齐升

3、行业预期增强与新房市场的火热蔓延至土地市场，土地成交规模上行。

2015年全年东莞商住地成交45宗，占地面积合计164.24万㎡，同比去年同期增加62.16%，但低于2013、2011年等年度成交记录。2015年东莞土地成交规模快速上行，但整体交易量处于历年来的中等水平。

2015年东莞商住地交易量明显回升，主要有几点原因：其一，受到央行年内的5次降准、5次降息，市场流动性宽裕，货币环境宽松，开发商的融资成本降低。其二，互联网金融如雨后春笋般地涌现，为企业提供了更为广阔的融资渠道，也拓宽开发商的融资渠道。其三，二胎政策的全面放开以及首套房、二套房的首付下降直接降低购房者的入市门槛，增强了开发商的市场预期，拿地信心增加。其四，新房市场的快速回暖并且连续高烧不退的行情，开发商的在售货量被迅速消化，并且土地储备量不足，急需购地补仓。

4、商住地楼面地价创新高，拿地成本日益高涨。

根据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地楼面地价为3320元/㎡，同比去年上升42.9%，创下历年新高的记录。今年成交的45宗商住地中，有6宗地块的楼面地价达到5000元/㎡以上。

在2015年东莞房价快速上涨的市场背景下，东莞地价也创新高记录。地价快速上行，一方面反映2015年开发商的拿地成本明显激增，土地成本水涨船高将会明显增加开发商的开发成本；另一方面地价的高涨将会预示未来房价居高不下。但房价过高将与东莞本土的主力购房群体产生脱节，房价上涨空间有限与土地价格的快速上涨的矛盾加剧，利润空间下降，也带来一定的开发风险。

5、高溢价现象突出，优质地块是房企角逐的焦点。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞商住地整体溢价率为41%，比2014年的23%明显增加18个百分点。2015年开发商拿地态度分化明显，热点地块不惜重金争夺，冷门区域的地块出现流拍。溢价率分季度来看，一季度溢价率25%、二季度0%、三季度32%、四季度37%，从二季度开始溢价率是逐季度上升，主要有两个原因：其一，上半年开发商大多采取“多销售，少拿地”的策略。下半年随着在售货量快速消化，房企开始积极补充土地储备，拿地的企业增多竞争升温，导致溢价率不断上涨。其二，下半年的热点地块主要集中在大岭山、大朗、长安等区域，松湖片区成为市场资金追捧的热点，如碧桂园拿下大岭山水朗村的三宗地块溢价率均是100%以上的，万科拿下大岭山金桔村的一宗商住地，溢价率达到258%，成为全年的“溢价”之王。

6、承接深圳客需求的区域成为开发商拿地的热点，单价高价地频繁诞生。

今年东莞商品房销售金额突破1000亿元，市场蛋糕迅速扩容。市场高位的背后，离不开深圳客的贡献。据东莞中原统计，2015年深圳客的比例大概是38%。深圳客大范围地侵入东莞，有7个区域房价已经突破“万元”大关，年底比年初的房价已经上涨10%以上，反映东莞大规模导入深圳客，房价上涨趋势明显，临深片区的房价更是与20000元接轨。深圳客的强势侵入，将东莞房价抬上新的台阶，承接深圳客需求的区域成为市场追捧的热点，地价也是水涨船高。长安、大岭山、大朗等区域单价高价地频出，企业热衷热门区域拿地。

7、土地成交向资金实力雄厚的一线品牌房企靠拢，本土企业“缺钱”放缓拿地步伐。

2015年商住地的成交比例分布中，外来企业拿地占比超过7成，碧桂园、万科为拿地的两大主力军，金地、中信、保利等品牌房企也现身拿地，本土企业拿地寥寥无几。市场环境好转，开发商资金回笼到位，企业资金链宽裕，购地需求迫切。万科全年完成110亿元的销售金额，成为东莞首个突破100亿元以上的企业。万科在售货量不足，土地储备也跟不上步伐，急需拿地补仓企业发展，今年在虎门、大岭山等镇区拿地，重点布局虎门，同时向麻涌等区域扩张。保利在茶山、樟木头等镇区拿地，碧桂园在大朗、大岭山、长安、麻涌、清溪等镇区拿地，扩张势头迅猛。土地成交向资金实力雄厚的一线品牌房企靠拢，本土企业拿地占比不足3成，主要是本土区域“缺钱”放缓拿地步伐。

8、碧桂园实现互联网+金融的发展策略，资金实力护航高价拿下多宗地块。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年碧桂园在东莞拿下9宗商住地，占地面积合计51.4万㎡，建筑面积合计98.28万㎡，拿地金额38亿元，占全年东莞碧桂园销售金额的52%。2015年碧桂园整体拿地的溢价率为96%，其中5宗地块的溢价率是超过100%，反映碧桂园不惜重金拿地。碧桂园拿地成本快速走高，并且挺进长安、虎门等一线镇区，主要是碧桂园改变了以往低价拿地的发展策略。平安银行入股碧桂园后，碧桂园低成本获得更多资金，资金实力护航碧桂园高价拿下多宗地块，也实现了互联网+金融的发展策略。碧桂园不再是以往的“价格屠夫”，发展策略倾向高端高价产品，提升企业的品牌价值和利润空间。