中原：上半年土地供应放量明显 楼市持续低迷

十、 后市展望

1、 经济面：经济平稳增长，但有所放缓；股市持续下跌，下半年经济不容乐观。

2010年1季度东莞的经济增长达到9.7%，中国经济增长率也达到11.9%，大大出乎所有人的意料，物价全面上涨，甚至有点过热，人民币加息的预期也越来越强，可以说上半年经济是高速增长。从外围经济来看，上半年虽有所增长，但进入下半年后前景仍让人担忧，如：美国劳工部7月2日公布的数据显示，今年6月份美国非农业部门失业率较上月下降0．2个百分点，但仍保持在9．5％的高位，全球经济二次探底担忧升温。欧洲方面的债务危机仍然没有完全摆脱，直接导致欧洲经济下滑，并拖累美、日经济重陷衰退。资本市场方面由于投资者对欧美经济的“二次探底”风险的担忧，资本市场缺乏利好因素的支持，因此全球股市探底的预期愈演愈烈。

中国经济在上半年可以说是高速增长，但是增速有所放缓，股市是经济的先行指标，从上半年的股市也可以看出，趋势基本向下，房地产板块同样难以摆脱这种颓势，最新公布的宏观经济先行指标制造业采购经理指数，6月份出现连续第二个月回落。在加上欧洲债务危机、人民币升值、劳动力成本上升、节能减排力度加大、406种产品出口退税等多重因素叠加、碰头，中国经济下行压力就会明显增大。从近期中国A股走势情况也可以看出，始终在低位盘整，但并没有站稳、筑底的迹象，股票市场充分反映了资本市场对经济的预期，所以股市一般会先于经济出现调整，因此预计下半年的经济不容乐观；同时股市走低反映在楼市中也就是影响了买房的稳定性和购房热情，尤其是对于中长期为主的投资性高档物业来说不利。

2、 政策面：上半年调控政策“一波又一波”，下半年预计较为平静。

2010年上半年政策频繁出台，如5部委新政打击囤地炒地、拿地首付不低于50%；2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；国资委要求78家非地产主业央企退出房地产；3次提高存款准备金率等，但价格却越调越高，特别是3月全国“两会”之后，全国高价地依然前赴后继的一一涌现，整个一季度各大房地产开发商都超额完成销售任务，更加翘首可盼即将到来的楼市 “红五月”，此时中央层面终于狠下重拳，4月15日国务院常务会要求贷款买二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；17日国务院再发布“国十条”，过高地区可暂停发放第三套房贷；19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制；21日二套房以住房套数界定 不再以贷款为准；以及北京、深圳细则等，这些被称为史上最严厉的调控政策，上半年“一波未平一波又起”，并且跟房地产相关的部门如：央行、银监会、住房建设部、国土资源部等都有政策出台，至于税收政策调控的两方面（住房消费和房地产收益），对于房地产开发项目进行重点清算和稽查已经出台；住房消费政策是否出台，由于此项政策这主要针对市场上的投资、投机需求，而现在的市场上受新“国十条”首付及利率提高影响，投资、投资基本被压制，剩下的多以刚性自住需求为主，因此消费税收出台可能性很小；虽然住建部2010-2012年保障性住房建设规划没有出台，但根据规定也将在2010年7月底前向全社会公布，并且此项政策对市场影响更多是长远的。综上可知，政策在上半年基本出尽，并在市场中结合各地方政策落实消化，下半年预计较为平静。

3、 资金面：下半年货币政策或由紧放宽。

上半年货币政策仍然是较紧，贷款发放的额度也相对控制均衡，其中1-5月份新增贷款已经发放了4.0142万亿元，而今年全年的信贷将严格控制在7.5万亿，已经发放了整体的53.52%，相比09年来说要温和的多。对于下半年判断是：总体偏紧，调节空间不大。但是在经济存在二次探底担忧的情况下，下半年宏观调控的基调有从偏紧转向适度放松的可能。而对于房地产来说，由于今年上半年货币政策很严格，尤其是对于“二套房贷款”以及异地购房客户不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的群体，很多客户由于银行按揭办不了而不得不暂时放缓买房计划，在房地产市场成交量下跌，政策预计会有所放宽。但对于开发商房企来说，拿地首付款以及期限的缩短，成交量下跌资金回笼不到位，企业融资受阻的情况下，开发商开始瞄准庞大的社会游离资金，还有等待人民币升值的境外资金。于是，各种模式的地产“基金”正在形成，这样就有望补充了部分开发商资金缺口。