中原：上半年土地供应放量明显 楼市持续低迷

8、土地市场后市展望

2010年上半年商住用地分化严重，下半年即使部分优质地块上市也难逆转市场的平淡。

从上表可以看出，2010年上半年土地供应月度走势呈波动起伏状态，供应最低的2月份只有22.50万㎡，供应最多的月份出现在6月份，达到97.86万㎡的半年新高，而下半年开始的7月份，大朗、桥头、谢岗、莞城也准备有商住用地挂牌上市。在进入竞拍环节方面，7月份将有近20万㎡商住用地，特别引人注目的是南城区白马社区地块、寮步镇富竹山地块、大朗镇巷尾村地块。

可以预见，2010年下半年东莞会有部分优质商住地块的供应力度，其中仅商住用地就有7宗，在上半年土地市场分化非常明显的情况下，此时政府有选择地加推优质地块的上市，或许对激活土地交投氛围，打破目前楼市冷清局面有所帮助，但从另一方面来看，楼市进入淡季成交量很难有所起色的情况下，土地市场的前景又不能乐观。

 “三旧”改造将释放大量优质土地，但短期之内难有明显成果。

当前，东城、南城、虎门、长安纷纷公布未来几年城区“三旧”项目、城市配套设施建设等项目，而这些大项目的陆续上马，会释放大量的优质土地，填补成熟片区的土地紧张，为东莞市政府促转型惠民生政策的重大举措，但有一个不容回避的问题，历年来东莞的“三旧”改造与城建项目进度滞后，要么是拆迁碰到瓶颈，要么是资金落实不到位，在目前看来这些利好在短期之内难有实质性的成果，但中长期对推动东莞房地产的发展具有一定的意义。

二、 新增供应状况

概述：

2010年上半年，东莞市新增商品房供应面积为238.31万㎡，比09年同期上升7.00%；成交面积为207.36万㎡，比09年同期降29.74%；成交金额为161.45亿元，比09年同期下降11.11%；成交均价方面，2010年上半年商品房成交均价为7789元/㎡，比09年同期上升26.53%；其中普通住宅（含洋房和公寓）均价为6514元/㎡，同比上升22.23%。

存量方面，截至2010年6月30日东莞商品房存量为587.14万㎡，库存量仍维持在低位运行，其中住宅存量为470.29万㎡，占比80.10%。从供求比来看，2010年上半年商品房供应量为238.31万㎡，成交为207.36万㎡，供需比为1.15：1，供过于求的矛盾有所显现。潜在供应量方面，由于2010年前6个月新开工面积高达379.95万㎡，再加上09年新开工的但没有上市的项目，因此预计下半年住宅新增供应为463.05万㎡，成交量预计为312.52~345.67万㎡，因此下半年商品房供过于求的局面将逐步显现，届时的出货压力也将增大。