中原：上半年土地供应放量明显 楼市持续低迷

4、 消息面：担忧调控政策半途而废，预计下半年消息面多以平抑市场热度为引导。

近期媒体消息面主要集中在三方面：一是经济二次探底风险较大；二是调控政策效果显现，楼市成交量下跌，价格出现调整；三是房贷政策仍趋紧。下半年经济形势不容乐观，并有经济二次探底的可能性，因此新增贷款预计会有所放宽。但对于楼市来说，由于调控政策效果显现，因此媒体会更多的大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，平抑市场热度消息，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。其次还有一种论调就是宣传第四季度房价会下跌，预计这主要是国家担心“金九银十”楼市反弹，以引导消化的均衡性。

5、市场面：

下半年供过于求压力显现，成交均价或呈“W”型变化。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，由于2010年前6个月新开工面积高达379.95万㎡，再加上09年已新开工但没有上市的项目，因此预计下半年住宅新增供应为463.05万㎡，成交量预计为312.52~345.67万㎡，因此下半年供过于求的压力显现。

新政后由于成交量下滑，因此在5月中下旬6月初特价，优惠较多，市场呈现阶段性下浮，个盘降价很明显，因此价格进行了第“一次探底”，但随后6月份由于非毛坯修及高档洋房成交带动，因此价格6月下旬会有所上升。对于七、八月份来说，楼市相对是淡季，成交量预计平抑，价格促销也会依然维持；但是从7月初开发商动作来看，活动有所增多，开发商通过在淡季举行一些大型营销活动，以吸引顾客聚人气，加强口碑宣传，提高项目知名度，为后市做好铺垫；同时从目前部分项目来看，由于价格促销或活动带动，来访量有所回升，预计在8月份底政策的影响逐步减弱平静、信贷政策也开始逐步放松，操作上的灵活性较大；同时很多新盘将开始加大营销推广力度，为国庆前后有的营销节点做铺垫；而由于9月份后新增供应集中放量，上市的楼盘非常多，尤其是镇区新盘较多，竞争也较激烈，因此预计开发商对新盘定价也会低于市场预期，促销也有所增加，因此价格会出现“二次回探”，届时从今年五一以来累积的刚性需求也将在四季度集中释放，开发商前期的优惠、折扣将有所收回，在成交量逐步回升的情况下，预计价格也有所上扬，因此可以看出今年普通住宅价格整体呈“W”型变化。

市场预期向下，新盘上市将低于市场预期或片区价格。

下半年对于楼市来说，利空因素多于利好因素，市场向下的预期较多，因此对于开发商来说新盘定价尤为谨慎。据初略统计，下半年有58个项目为全新项目，并且镇区是主导，从7月份新盘上市情况来看，开发商对价格的定论低于市场预期以及片区价格，而新盘定价与市场预期的差距在一定程度上可以反应后市价格走势，同时新盘定价较低对于老盘形成冲击，老盘价格调整压力较大；而对于下半年全新大盘的首期单位来说，楼市前景的不明朗，开发商也可以采取“低开高走”，甚至低于成本价卖，由于价格有吸引力，因此成交量自然会上升，后期产品价格自然会有所走高，届时项目口碑通过传播，市场认识度和名誉度得到很大的提高。

受“新国十条”的打压，未来自住紧凑中小户型、非毛坯修楼盘成为趋势。

由于之前开发商为了规避“90/70”政策影响，推出不少合拼户型，致使东莞大户型房子偏多，总价偏高也造成购房门槛水涨船高，而目前市场再次发生转向，受“新国十条”政策的打压，特别是大户型首付比例、贷款利率的提高挤掉了很多购房者，东莞楼市的投资需求被深度压制，甚至连部分二次置业的改善性需求也被削弱，楼市重新回到首次置业、自住需求为主的行情，他们的购买力普遍不足，开发商应该把精力放在户型设置方面的创新，设计出一些低首付、非毛坯修的紧凑中小户型，例如90平方米以下的小三房，并通过加大赠送面积来达到预期效果。

区域成交分化，镇区新盘上市较多。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，下半年全新项目上市预计较多，其中城区16个，镇区39个，从各个区域的潜在供应量来看，南城潜在供应量占据第一的位置，为63.70万㎡，其次是常平、寮步、东城、凤岗、大朗、虎门、大岭山、塘厦、万江等区域，这些区域的潜在供应均在20万㎡以上。但从成交考虑来看，镇区由于新盘数目较多，并且有个别区域量也很大，因此去货压力较大，但部分经济重镇区域像虎门、长安、大朗等，由于有品牌开发商万科、碧桂园等新盘上市，个别区域长安目前供应偏紧，因此下半年会迎来需求小高峰，然而其它区域如：常平、寮步等区域由于现阶段存量较多，未来潜在供应量也较大，因此消化压力也是很大，因此下半年区域成交将有分化。

区域房地产发展极不均衡，未来土地市场分化继续扩大。

众所周知东莞无论是整个宏观经济层面，还是房地产这单一行业地缘发展极不均衡，主城区的南城、东城、松山湖，以及经济重镇虎门、长安、石龙房地产发展比较成熟，这些热点区域配套完善，房产价格也高出其他区域一截，土地市场的行情亦如出一辙，房地产开发热点区域地价高，而房地产开发严重滞后，位置偏远区域土地鲜有成交，大部分以流拍告终。未来随着房地产开发热点中心片区土地日趋稀缺，这样的区域土地价差仍将不断被叠加放大。