中原地产：2009年5月东莞房地产市场分析报告

对于国内市场而言，在国际油价快速上涨后，发改委不得不在6月1日起再次调高国内成品油的价格，输入性通货膨胀压力明显加大；加上国内投资信贷增长加快，预期国内生产和生活消费价格随后将逐步触底回升，物价重拾升势。对于股市，市场出于对通胀的预期，投资意愿明显加强，资金大幅持续流入，6月1日我国股市上证指数跳空高开高走并快速突破2700点，表明市场上涨动力依然强劲；对于楼市而言，同样由于对通胀的担忧，房产抗通胀保值升值特点促使刚性需求和投资需求都在持续加快释放，给这轮反弹行情注入新的动力。

4、 房地产项目资本金比例下调加快开发进程，推动存量快速消化，房价受到平抑。

5月25日国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，为扩大国内需求，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。房地产投资项目资本金比例的下调，使得房地产开发融资的信贷杠杆放大，以较少的自有资金可以撬动更大的银行信贷资金，降低了开发投资的门槛，也加快了房地产开发的步伐；一方面反映了房地产业在国民经济促投资保增长中的重要拉动作用，同时通过加快开发引导存量以合理价格快速消化，并保证后续供应，平抑房价增长；另一方面可以增加开发商开发信心，提高拿地的积极性，使得土地市场尽快走出目前相对低迷的局面，助力整个楼市全面复苏。

政策针对开发结构上有所区别，沿袭解决中低收入家庭住房困难问题的宏观调控思路，对保障性住房和普通商品住房项目的开发支持力度较大，资本金比例下调幅度高达15个百分点，而非普通住宅项目、非住宅项目的下调幅度较小，仅有5个百分点的下调。

5、 反弹行情仍在持续，部分项目加快建设，赶早上市。

目前楼市依然处在调整期，此轮反弹行情只是调整期中的一次反弹，虽然反弹力度较强，但市场仍然认为不可能行情反转，毕竟经济环境受金融风暴影响仍然不容乐观。因此，市场对后市预期仍然持谨慎态度。从而导致部分项目趁反弹行情仍在持续，加快工程进度，赶早上市，尽快出货。对于市场而言，新增供应出现提前效应，短期内会给市场带来较大的供应压力。对于产品而言，由于赶工程进度，产品质量或许容易出现问题，或园林景观没有完善便匆忙上市，与现在市场上众多现楼相比竞争优势明显不足；对于置业者而言，正是因为开发商这种心态，项目开盘首批产品定价相对谨慎保守，不失为一个比较好的入市购买时机。