瑞峰置业2011年上半年东莞楼市总结及下半年预测

　　上半年商业用地供应量为25.38万㎡，成交量为15.71万㎡，同比分别减少29%和40%。但从供应和成交的宗数看，上半年同比分别增加6宗和3宗，可见商业用地供应的规模在减少，比较容易消化。从价格方面看，今年上半年商业用地的区域价值普遍被看好，均价方面比去年有所提升，去年上半年的均价为1381元/㎡，今年提升至1660元/㎡，上升20个百分点。

　　虽然今年还未出现去年9月份总部基地集中拍卖的情况，但基于产业转型仍然是东莞未来一段时间内的重点工作，政府正积极引导，商业地产在东莞仍然有较大的发展空间。

　　5、塘厦成供地大户 松山湖万江凤岗等热门区域领跑全市地价

　　依托邻深地缘优势，塘厦房地产市场受热捧，与之唇齿相依的土地市场也成为市场追逐的对象，上半年共成交7宗商住用地，合计52.36万㎡，占商住用地成交总量的27%。万科、碧桂园、珠江投资和观澜晋景等房产大鳄纷纷布局塘厦市场，但未来两年内众多产品将集中上市，到时竞争日趋白热化阶段，消化能力有待考验。沙田市场年前推出5宗连体地块，佳兆业地产小幅溢价将其一并收入囊中实行规模开发。道滘蔡白村两宗大体量商住地被香堤雅境建造有限公司溢价236%竞得，折合楼面地价2326元/㎡，轻松改写该地区最高楼面地价。松山湖、万江和凤岗等房地产热门区域仍然是开发商争抢之宝地，商住用地楼面地价分别为2652元/㎡、2510元/㎡和2407元/㎡。商业用地主要分布在松山湖和与之临近的大朗区域，科技园区的建设促进了其商业配套的完善。

　　6、外来房企风头盖过本土开发商 广系深系房企争先布局东莞

　　上半年东莞住宅土地市场上频现外来开发商身影，无论是来莞的企业总数还是拿地的规模都史无前例。经过前半年的争抢，本土开发商的阵地已经失守，外来房企超越本土成为住宅土地市场上份额最大的股东。累计1-6月份外来房企在莞圈地109.25万㎡，占商住用地成交总量的56%，主要分布在塘厦、凤岗、清溪、黄江、麻涌、樟木头、大朗、万江等邻深近广和房地产热闹的镇区。外来房企此番来莞风头正劲，意图明确，所拿地块不但具有地理位置上的优势，且性价比较高，平均体量约5.46万㎡，平均楼面地价1899元/㎡，整体溢价仅12%左右。

　　元月份碧桂园在塘厦市场与万科携手拿下石潭埔社区地块，吹响了外来开发商尤其是广深开发商在莞攻城拔寨的号角，随后又相继拿下了平山村地块和石潭埔又一地块，大大巩固了其在塘厦市场的龙头地位。万科似乎与之达成共识，也同样拿下了石潭埔社区临近的两宗大体量地块，大有瓜分塘厦市场之势。凤岗、清溪、黄江等深圳北镇区也受到了深圳开发商的青睐，纷纷叫价住宅用地市场。佛山钜隆则继去年三度拿地之后继续在麻涌有所斩获。佛山凭借“广佛同城”优势价房地产价格一路高歌，但众多地产大鳄纷纷抢驻已经使该地区进入充分竞争状态，而处于价格洼地的东莞则是许多穗系开发商寻找的下一个“佛山”。曲线入莞的恒大集团则频频有所动作，在收购百悦尚城和富通“围仔高价地”之后，旗下深建房产又在万江拿下拔蛟窝优质地块。