瑞峰置业2011年上半年东莞楼市总结及下半年预测

　　存量消化周期：9.7个月，比2010年末减少2.7个月

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年6月末东莞市场住宅存量405.55万㎡，月均消化量41.68万㎡，月均消化量在过去12个月呈逐渐增大的趋势，由36.01万㎡增大到41.68万㎡，在不增加供应的理论情况下，9.7个月可以消化完毕，比2010年末减少2.7个月，消化周期缩短，预示未来短期内库存压力不大。

　　六、市场营销手段创新

　　1、二三级联动

　　在2011年上半年年度市场东莞营销手段创新中首重要提到是“二三级市场联动”销售，这种诞生于07年的营销模式在今年发挥到尽致。今年1月份起，来自深圳、广州的二手中介机构开始频繁进入东莞市场，通过二三级市场联动，帮助开发商通过二手中介在深圳出货。丰泰观山碧水、丰泰东海城堡、卓越蔚蓝城邦、菁英时代、沃多夫、世纪城国际公馆、城东世家、江南第一城、富盈东方华府、富通天邑湾、丰泰旗山绿洲、精英世家等近二十个楼盘都采用了这种模式，范围从近深片区蔓延到城区。

　　从反应的效果来看，这种模式并不是每个楼盘都适合。原因有一是参与二三级市场联动的二手机构一般在东莞没有店铺，大多是采用地铺的模式，一定程度上会影响楼盘的形象;二是适合松山湖及近深片区的项目或是深圳开发商开发的项目，城区项目来不一定占有优势。

　　2、联合销售

　　09年光大地产旗下的项目锦绣山河引入中原、世联两家代理商，与自身的销售队伍进行联合销售，是东莞首个采用联合销售的项目。而在今年开始，采用联合销售的楼盘不断增多，如万科紫台、万科翡丽山、中信御园、中信凯旋国际、中信森林湖、葡萄庄园、达鑫江滨新城等。

　　联合销售能够深度挖掘各大代理商的资源，能击破单家代理商长期代理而形成的惰性，使项目获得更快速度的销售;同时联合销售也带来一定的问题，如为争抢客源而发生争吵而影响楼盘形象或出现恶性竞争的情况等。 因此采用联合销售的公司必须拥有非常强的制度，能规范到各个环节，才能保证在管理上做到游刃有余。

　　3、广系开发商

　　09年开始广系开发商开始进军东莞市场，到2011上半年已经有了突破性的进展，碧桂园、恒大地产、敏捷地产等大牌开发商一一进入并频繁拿地，打破以深系开发商主导的局面。如碧桂园今年一举拿下塘厦两宗优质地块，与深系开发商万科直接对衡;恒大地产今年以接近底价的价格获得万江地块，并收购了富通的莞城地块，在东莞热门区域逐步布局。