瑞峰置业2011年上半年东莞楼市总结及下半年预测

　　预测四、房价短期内依然会上升，四季度将视政策走向变化

　　产品结构变化：由于上半年新开工商品房中，别墅产品60万㎡，创08年以来新高，预计下半年别墅供应比重会进一步上升，主要别墅盘有沙田的御海蓝岸、金地的湖山大境、清溪的御泉香山、花样年江山、锦绣山河锦园、湖景壹号庄园、颐龙湾等别墅大盘，同时高端洋房下半年也入市较多，所以下半年东莞住宅成交价格依然会呈现结构性上涨，部分月度的价格同比涨幅会在10%左右。而东莞政府制订的2011年房价控制目标是8.5%，若下半年的房价上涨幅度超过控制目标，则东莞部分镇区或将面临限购或者限价的可能。

　　预测五、大户型洋房或将面临销售困境 写字楼仍有空间

　　自去年以来，东莞市场豪宅销售呈现热潮，二次改善型需求(即大户型洋房和别墅)得到满足，本土高端消费力基本得到释放。豪宅市场短期内或将产生观望。若房价控制目标被打破，东莞部分镇区限购，将会对深圳和广州的外溢购买力形成抑制。目前预期上市的豪宅产品入市较多，且预期价位不低，大户型洋房尤其是合并户型洋房可能会面临销售困境。由于新城中心CBD和鸿福路商圈的带动作用，沿鸿福路和沿东莞大道边上写字楼仍面临较大的需求空间。松山湖园区内的写字楼同样面临畅销的前景。

　　预测六、南城、厚街供应量增多，区域内同质化产品面临竞争将会更为激烈

　　上半年南城区洋房新开工约95万㎡，厚街镇别墅新开工29万多㎡，后市新增货量较多，同区域内产品同质化严重，将会面临激烈的市场竞争。

　　预测七、不是所有的区域都适合建设城市综合体

　　根据瑞峰置业市场研究部监控动态显示，东莞市场上较多在建项目和规划项目定位做城市综合体，密集调控下，众多城市综合体突然爆发，不排除部分项目未经过充分论证和讨论即定位上马。其实城市综合体对城市的交通配套、人流、经营管理等等方面要求较高，东莞市场目前成功的项目不是太多，城市综合体的发展尚处于试验阶段，若一个区域的城市规划本身都停留在前科学时代，对城市综合体的建设还是应对谨慎为好。