瑞峰置业2011年上半年东莞楼市总结及下半年预测

　　而洋房新上市的项目将会有常平的富盈城市银座、东田山畔华庭;凤岗的水岸豪门、聚福豪园;南城的新中银金色华庭二期、百悦尚城二期;厚街的伟柏商住楼、汇景公馆;道窖的水岸丽城;茶山美丽湾畔花园;东城盈彩美地二期;塘厦迎宾豪苑，麻涌大步花园(三期)等。

　　东莞房地产市场小结：

　　1、土地市场： 2011年上半年商住用地迎来一波放量热潮，商住用地供应201.65万㎡，成交194.63万㎡，同比分别增加68%和85%，一年后东莞市场必将迎来住宅供应的大幅放量。商住用地楼面地价相对平稳，成交以底价和小幅溢价居多，平均楼面地价1747元/㎡，同比下降11%，开发商拿地渐趋理性。塘厦、沙田、道滘成为今年的供地大户。今年，更多外地房企进入东莞，风头盖过本土企业，除传统深系外，广系开发商渐多，如敏捷地产，惠州的光耀地产和四川长虹入莞也是本年度重要事件。

　　2、供需：上半年供需两旺 成交量价齐升

　　2011年上半年新增253万㎡，同比增加7%，其中商品住宅新增229.52万㎡，同比增加16%，基本符合瑞峰置业市场研究部在2010年末的预期。上半年住宅成交275万㎡，同比增加51%，月均成交45万㎡，几乎赶上09年的成交量。非住宅成交50.49万㎡，同比增加67%，上半年住宅供需比0.8，比2010年有所下降。

　　住宅成交均价继续上升。上半年住宅成交均价8188元/㎡，同比上升9.7，基本符合瑞峰去年的预测。上半年南城水濂山板块、东城黄旗山板块、松山湖板块、横岗湖板块等区域的众多高端项目推动了全市住宅价格的上扬。

　　3、存量面积：库存减少，消化周期缩短

　　2011年6月末东莞市场住宅累积存量405.55万㎡，比2010年末减少42.3万㎡。在无新增供应的理论情况下，9.7个月可以消化完毕。消化周期开始缩短，预示短期内市场仍然向好。

　　4、新开工量：新开工量创近3年新高

　　2011年上半年新开工商品房530.78万㎡，其中住宅新开工面积总量413.03万㎡，同比增加29%;非住宅新开工面积总量117.75万㎡，同比增加70%。非住宅开工量大增，未来市场供应趋多。

　　第三篇 2011年下半年市场预测

　　预测一、宏观政策：

　　紧缩的货币政策持续，下半年会加息一到两次，房企资金链受考验

　　上半年央行六次上调存款准备金率、两次加息，仍然未能遏制通货膨胀，5月CPI同比增长5.5%，PPI同比增长6.8%，而由于天灾等原因导致食品价格上涨，多方预计6月CPI将会更高。除了国内的原因，发达经济体宽松的货币政策是众多新兴经济体通货膨胀压力增大的重要因素之一。欧洲主权债务危机随着希腊紧缩计划和执行方案的通过，已经走出最困难境地，未来希腊问题将会退居二线。美国的QE2虽然如期结束，但是并不意味着宽松货币政策结束，持续的低利率，美元贬值和人民币升值，致使利差因素在未来或将主导市场，中国仍然面临输入型通胀的压力。所以下半年央行应该会加息一到两次。7月6日央行已经宣布，自7月7日开始，上调存贷款基准利率0.25个百分点。部分房企的资金链面临重大考验。所以面对下半年的局势，要保持谨慎乐观的态度。