中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　★全市商住用地供应继续放量。

　　从目前监测的土地公告来看，2011年前期东莞商住用地供应依然旺盛，仅一月就有多达18宗商住地上市，分别是石碣、塘厦、黄江、常平、沙田、松山湖、大朗、道滘等区域，其中塘厦镇石潭埔社占地4.6万m2、5.2万m2编号2011G002-003地块，以及松山湖北部工业城占地1.3万m2/、3.0万m2编号2011G014-015土地尤为值得关注；此外南城宏图片区总部基地二期地块也可能在下半年上市。

　　★一线镇区土地供应偏紧，二三线镇区供应继续开闸。

　　随着东莞房地产市场的发展，各种优质地块消之殆尽，中长期来看城区以及热点成熟镇区土地供应将越来越紧，在政府的积极引导下，房地产逐步向二三线镇区铺开，况且政府当前有计划的主推这类土地，较好的迎合了开发商的需求，2011年东莞各个镇区将获得更多的机会迎头赶上，为东莞的楼市版图增添活力。

　　★土地市场逐步规范，拿地快速开发将成未来主流。

　　过去一年国土资源局出台一系列规范土地市场的措施，从源头完善招拍挂制度，到提高企业拿地首付，缩短余款追缴期限，再到囤地的曝光问责等等，这些措施的有效执行，将增加企业的囤地风险，从而促使企业快速开发快速销售，以时间换取利润空间，从目前来看，做得最好的是万科地产、东方银座集团、碧桂园集团，它们2009年拿地开发，在2010年就已经上市销售；当然以上公司能做到这一点，虽然与它们的开发策略密切相关，但也需要资金的强劲支持，这是本土开发商有所欠缺的，不过未来的趋势仍然的速战速决的开发模式。

　　★开发商资金充裕，土地交投依然活跃。

　　2010年楼市的热闹成交，东莞部分主流开发商超额完全年度销售目标，资金都较为充裕，而部分业绩完成不太理想的开发商则只能“望地兴叹”了，所以在土地供应放量的情况下，对于资金实力雄厚的开发商显然是一个绝佳的机会，可以预见2011年东莞土地市场的交投量依然活跃。

　　★各种规划利好叠加，土地市场趋向乐观，价格仍将稳中求升。

　　2011年，在东莞城建投资热度未减，带动房地产开发投资高速增长，各种规划利好逐渐明朗，付诸实施，楼市前景审慎乐观的叠加影响之下，土地市场仍将较好的延续上一年的活跃度，预计交投量保持在一个较高的水平之上，并且外来开发商频繁现身土地拍卖市场，也将激起更多的火药味，未来土地市场仍将大幅放量，成交价格稳中求升。

　　★政府积极引导，“三旧”改造稳步推进。

　　2010年是东莞“三旧”改造的开局之年， 按照规划2010年至2015年要完成改造10 ~15万亩，2015年至2020年要完成改造30万亩。2011年，东莞的“三旧”改造仍将稳步推进，特别是大岭山、凤岗、长安、虎门的步伐更加迅速，当地政府已经就部分改造项目与企业签订意向合作协议，未来几年这些项目将带动周边片区活跃起来。