中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　受政策调控影响，住宅供应明显放缓，商用物业“爆发性”放量。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010住宅供应环比09年上升14.26%，远远低于市场预期，说明受房地产政策调控的影响，开发商在政策出台后观望心态较严重，供应明显放缓且一拖再拖往后延迟，相对需求来说供应有所偏紧，其中以中小户型的有效需求较为突出；但是商用物业及高档投资物业由于受政策调控影响较小，同时由于通货膨胀预期、人民币升值预期加剧，外资的大量流入等，使得商用物业保值，增值的价值再次拔高，长线资金比较看好的别墅、商铺、写字楼等物业顺应市场也纷纷伺机推货，其中以商铺尤为明显，同比09年供应量上升了42.30%。

　　中小户型为供应主力，大户型受政策影响供应明显减少，超大户型供应小幅上扬。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应户型面积分析，小户型公寓在今年供应偏紧，其中在8-10月三个月处于空白期，而政策调控力挺中小户型、中低价位的产品供应，楼市以刚性需求为主，因此以刚性需求的中小户型两房、紧凑三房成为了2010年供应的主流产品，在一定程度上满足了以外来刚性自住为主的需求，比重占住宅总体的56.58%（60-100㎡），其中81-100㎡的紧凑户型尤为突出，同比09年增加6.43%，而大户型和超大户型供应在新政后明显减少，这主要是受信贷环境收紧、首付款、利率的提高、限贷令、限购令等影响，使得东莞本地需求受压抑，成交在新政后持续得不到改观，因此开发商推货相对谨慎；而超大户型的供应161-180㎡及200㎡同比09年有小幅增加，这主要是通胀压力下，这些超大户型的资金避风港的价值属性重新被认可，因此需求的释放使得供应量也有所增多。

　　2.需求分析

　　政策主线贯穿全年，成交整体受压抑，全年消化量近500万㎡。

　　2010年东莞全市在售项目为298个，其中全年累积有成交的项目有286个。受两次史上最严格调控政策的影响，东莞楼市成交呈现出“W型”趋势，2009年底至2010年1月中旬成交表现不错，然而4.17新国十条出台，使得“五一”的成交量骤冷，6-7月成交了进入第一波低潮期，然而随着政策的逐步消化加上“金九银十”的旺销效应的引导，开发商推货量上升，市场在8月中旬有所改观，9-10月中旬需求有所释放；然而9.29新政的出台，使得楼市再次陷入短暂观望，成交量在11月份表现为二次低潮，但由于深圳“限购令”影响，东莞开发商主动拓展深圳客户，再加上年终开发商为完成业绩，大量推货，成交量在12月份达到全年的最高峰。