中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　3)潜在供应量各物业类型分析

　　从各物业类型来看，除了公寓供应面积下降外，洋房和别墅的新增供应均有增长。其中，洋房供应占绝对主导，多达147个项目，潜在供应总量为684.80万㎡，占总供应量的89%，同比2009年增加17%。洋房项目中，天骄峰景二期、万科•紫台二期、深业•欧景城、银苑花园、莲湖四季豪园、大朗碧桂园、大运城邦花园二期、森林湖五期、新世纪颐龙湾一期、海悦世家花园等项目潜在供应将超过10万平米。

　　别墅潜在供应共有36个项目，城区项目8个，镇区项目28个，供应总量为70.61万㎡。主要分布在厚街、塘厦、万江、大岭山和常平等区域。从供应量来看，别墅供应主要集中在镇区，城区别墅日益稀缺，加上黄旗山和水濂山的自然景观资源，后市城区的个盘别墅价格或出现跳跃式的上涨。

　　公寓潜在供应项目共计6个，潜在供应面积总量约为11.95万㎡，比2009年下降43%。项目主要集中在城区的东城、长安、南城、石龙和塘厦等经济发达区域。

　　从潜在供应总量来看，2011年公寓市场供应持续偏紧。东莞小户型公寓的供应量从06年开始相对十分充足，东莞经济调整使得投资需求相对较为平抑、租赁需求也不足，导致租金较低，投资回报率低，开发商利润空间较小。而二次调控使得刚需购房者和投资者都受到打击，因此公寓目前不再是投资者热捧的对象，东莞公寓市场已处于投资热后的平静期。

　　2011年东莞市写字楼潜在供应项目共计17个，潜在供应面积达到96.86万㎡（含只租不售的面积），远远高于2010年的新增供应水平，主要集中分布在常平、大朗、南城、清溪、松山湖、塘厦、万江等经济发达地区。

　　2011年东莞市商铺潜在供应共计41个项目，供应总量为51.9万㎡，比2010年增加70%。这些商铺大部分是商住项目的配套，同时也有部分独立的商业项目，如常平的百花时代广场、莞城的东田百达中心、厚街的南峰商业广场等。

　　4)总体潜在供应分析

　　2011年全市商品住宅供应总量（截止2010年末存量、2010年潜在供应量总和）达到了1181.45万㎡，其中存量为414.18万㎡，增量为767.37万㎡，其中，普通住宅的供应总量高达1002.19万㎡，别墅总供应量为138.41万㎡，公寓总供应量为40.95万㎡。按2010年消化速度计算，2011年普通住宅和别墅供需比相对较大，分别为2.76:1和2.66:1，供应压力相对较大；而公寓的供需比则偏低，供应压力相对较小。随着2011年新增供应的陆续上市，后市的总体供应压力持续加大，供需状况有望从目前的供应偏紧逐步趋向平衡。