中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　三、2010年土地市场特征总结

　　★严厉政策调控之下，土地供需仍同步迈上新台阶。

　　虽然2010年不断有调控政策出台，但对土地市场的影响无论是广度，还是深度都没有太大的波折，从东莞市场来看，4.27政策出台前的1季度土地市场一度红火，一方面是由于楼市当时延续了09年以来的良好态势，另一方面则是热点区域优质地块的集中推出所致；进入2季度，恰逢政策刚刚落地，东莞的推地却逐步向偏远镇区转移，土地本身条件没那么好，使得市场有所降温，出现几宗小幅地块的流派，但进入下半年3、4季度随着南城总部基地地块，以及松山湖多幅商住地块的上市，市场的活跃气氛再次被激发，并较好的延续到年底，全年的供需都迈上一个新的台阶。

　　★商住用地供应向偏远镇区偏移，对房地产市场是一个积极的信号。

　　2010年偏远镇区的商住用地供应明显增多，这对东莞未来房地产的发展是一个积极的信号，毕竟早期东莞分散的经济产业布局，让房地产市场发展也极度的不平衡，政府此时很机智的向这些区域引导，将是一个双赢的局面，因为对开发商而言，进入这些镇区开发项目，不但拿地成本低，竞争对手少，并且存在一定的市场空白，只要找准定位，激发合理的购房需求，将在这一个局部区域赢得先入为主确立自己的品牌优势。

　　★外来开发商开拓东莞市场，策略千差万别。

　　2010年东莞楼市受政策影响依然十分有限，不少开发商也适时地积极参与土地拍卖，最为引人注目的就是保利地产和佛山钜隆地产。近2年保利地产频繁现身东莞国土局参与土地拍卖，并且都是专攻成熟片区豪宅板块的土地，但屡屡棋逢敌手铩羽而归，最记忆犹新的是莞城体育路地块、以及虎门金洲村地块，直到2010年9月松山湖新城路西侧巨幅商住地块，保利接连击退万科、深业的凌厉进攻，才最终得偿所愿。而来自佛山的钜隆地产拿地策略就大相庭径了，专攻偏远镇区低价地，例如道滘镇厚德村地块、麻涌镇大步村地块成交楼面地价分别为1044元/㎡、1201元/㎡，即使在相对位置好一点的大朗镇蔡边村地块，碰上东方银座集团的阻击，也没有太大波折就收入囊中；可见同样是新进外来地产公司，面对同样的东莞房地产市场，但各个开发商的立场、出发点不同，拿地布局的策略也千差万别。

　　★品牌房企加大持有型物业开发，东莞商业金融用地即将迎来开发高潮。

　　受贯穿2010年全年的国家楼市调控影响，住宅市场投资投机需求得到一定程度的抑制，不少资金蜂拥进入商业地产市场寻找商机，与此同时，全国各大品牌开发商万达、华润、万科等等，也纷纷宣布加大持有型物业，商业地产的圈地造城计划，一时之间全国商业地产开发浪潮趋之若鹭。东莞商业地产也迎来了突破的一年，全年成交商业、商务金融用地73.11万㎡，而2009年仅为21.33万㎡，其中万达、万科在长安的大型商业项目即将启动，南城总部基地地块被各大房地产公司瓜分完毕，都预示着东莞商业金融即将迎来高速发展的时期。2011年，南城总部基地二期、中央商务区，以及东城世博扩展、虎门、长安旧改是值得深切关注的区域。