中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　2011年商铺和写字楼供应持续增大，部分住宅投资者转向商业地产，同时商业地产品质在不断提升，轻轨、商铺、写字楼回报率高等利好条件刺激，使得商业地产渐渐被看好。此外，随着住宅不断争夺，小区的商业配套越来越重要，从而为商业地产的发展提供了巨大的空间。2011年写字楼供应集中放量，令写字楼空置率上升租金受到平抑作用，但由于标杆写字楼的上市，售价倒会出现较大幅度的上涨。

　　从区域上分析，镇区供需比较大，供应压力相对较大；城区供需比相对较低，消化压力相对偏乐观。从各个区域去看，供需比较高的区域，如望牛墩、南城、虎门、沙田、寮步等地区，供应压力相对较大，小部分区域的供需比较低，供应压力较小，如塘厦、大岭山、洪梅、麻涌和东坑等区域。

　　三、三级市场

　　据东莞中原地产研究中心数据监测，2010年12月，全市二手房交易共4065宗，环比增长6.4%；成交面积为46.45万平方米，环比增长36.9%；成交金额共14.08亿元，环比增长10.1%；成交均价3031元/平方米，环比下降19.6%。从成交量看，12月二手房成交创出年内月度新高，反映传统旺季市场需求旺盛；从成交户型分析，12月份二手房成交以中大户型为主，反映改善型需求集中释放；而成交均价的下降很大程度上是由于樟木头的成交持续大幅放量所致，12月份樟木头二手房成交放出巨量，高达766套，在全市占比接近两成。

　　据东莞中原地产研究中心数据监测，2010年全年全市二手房交易共28651宗，同比增长52.72%；成交面积为289.03万平方米，同比增长15.64%；成交金额共90.11亿元，同比增长34.23%；成交均价3118元/平方米，同比上涨16.08%。2010年东莞二手房市场呈现出旺销局面，成交大幅增长，创出历年新高，成交均价突破3000元/平方米大关；结合一手房市场分析，一二手房成交比（按成交面积）由2009年的2.37：1下降到2010年的1.73：1；一二手房成交均价比则由2009年的2.44：1上升到2.53：1，一二手房的房价差距在持续拉大。

　　纵观2010年二手房市场量价齐升，主要的原因是政策调控下东莞市场购房购买力明显下降，面对价格持续走高的一手房市场，部分购买力较弱的群体向二手房市场分流；再加上一线城镇一手房供应持续吃紧，需求也向二手房市场分流；另外，樟木头的二手房市场较为特殊，受香港人大幅抛售樟木头二手房导致房源供应过大，整体二手房价非常低，吸引了大量外来投资客出手，樟木头的二手房成交持续放量，全年成交量高居全市各区镇榜首，从而拉高了全市的二手房成交量。