中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　4)存量房项目分析

　　据东莞中原地产研究中心数据监测显示，截至2010年底，东莞新建商品住宅中仍有可售货量的项目共有340个（含分期开发项目），其中可售面积超过10万㎡的有2个项目，5-10万㎡的10个，1-5万㎡的有110个，1万㎡以下的218个。据此分析，市场上大部分属尾货项目，可售存量很少，基本没有消化压力；可售面积超过5万㎡的项目有12个，消化压力相对较大；另外，有较大比重的项目可售面积在1-5万㎡，这些项目消化压力较小，自然消化或稍加促销即可。综合评估，2011年东莞商品房市场总体可售存量压力较小，大部分项目已开始进入新一轮的开发周期和销售周期。

　　7.2011年东莞市商品房潜在供应分析

　　2011年东莞市商品房潜在供应分析，主要从2009—2010年开工未上市、报建规划等数据进行筛选、分析所得。

　　1)潜在供应量总体分析

　　从目前统计的数据来看，2011年全市商品住宅总建筑面积达875.99万㎡（包含不可售面积、开发商自用面积等），按往年的数据经验，通常不可售面积占总建筑面积的比重为12.4%，据此计算，2011年全市商品住宅潜在供应量为767.37万㎡，创历年新高。

　　2011年全市商品住宅潜在供应项目共计169个，其中101个新项目，后续开发的项目68个。与2010年相比较，2011年商品住宅潜在供应量增加，预计2011下半年将有大量新项目入市，市场新增供应将逐步增加，市场消化压力将逐步加大。

　　2)潜在供应量区域分析

　　从城镇对比分析，2011年城区潜在供应项目数共50个，其中全新项目31个，加推项目19个，合计供应面积294.48万㎡，占总体比例为33.62%；镇区潜在供应项目118个，其中全新项目70个，加推项目48个，合计供应面积581.50万㎡，占比66.38%。可见，无论是全新项目还是后续开发项目，镇区均远高于城区，2011年镇区消化压力相对较大。

　　从各个区域来看，2011年商品住宅潜在供应量主要集中在南城、东城、凤岗、寮步、虎门、万江、厚街、松山湖、大朗和常平等区域，这些区域的潜在供应均在30万㎡以上。