中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　★东莞商住地一、二线镇区楼面地价上升，三线偏远镇区下降。

　　我们根据各个区域房地产的发展水平，以及推出地块的综合素质，把东莞所有镇区分为3个档次，一线镇区包括城区、长安、虎门、塘厦、寮步，二线镇区包括凤岗、大朗、常平、石龙、厚街、大岭山，其他作为三线镇区，2010年一二三线镇区的楼面地价分别为3331元/㎡、1689元/㎡、1136元/㎡，同比09年上升30.84%、上升25.15%、下降24.58%。所在镇区楼面地价的起落，主要是由商住地块的优劣程度，以及开发商对后市的判断从而是否乐观决定的，一二线镇区的土地成交非常火热，价格节节攀升，但与之想成反差的是三线镇区，由于房地产发展起步较晚，政府刚刚推出的商住地块周边配套有待完善，开发商也是抱着尝试的心态进入这些区域，商住地块的成交价都很低廉。

　　★对后市长远发展乐观，个人拿地盛行。

　　2009年仅有4宗商住地被以个人名义买下，而2010年商住用地市场，通过个人名义成功取得土地的有7宗，占总土地成交宗数的11.29%，本身的原因是这些土地大部分面积较小，总价偏低，购买门槛也不算太高，所以部分公司控股人在对后市预判乐观的前提下，就选择以个人名义拿下开发。

　　★东莞楼市尚未安全成熟，发展空间广阔，其他行业企业跃跃欲试。

　　此外，2010年来自房地产行业以外的公司，在土地市场也时有出现，如东莞市高威建材贸易有限公司、东莞市高盛誉信用担保有限公司等等，并斩获不错地块，说明东莞房地产市场依然在持续上行的通道，发展还远未如一线城市成熟，但市场容量大，所以不少原先从事其他行业的企业，也想进来分一杯羹，跃跃欲试。

　　四、东莞土地市场之最一览

　　五、东莞土地市场前景展望

　　★顺应潮流，品牌开发商继续挺进二三线城市。

　　2010年，针对房地产市场的严厉调控政策席卷中国大地，尤其以一线城市的影响最为明显，所以各大品牌开发商为了企业的长远稳健发展需要，以及降低对一线城市的依赖度，纷纷大举进入二、三线城市，毕竟相比北上广深，二三线城市竞争没那么激烈，自住需求旺盛，市场处于平稳上升的阶段等优势，尤其以恒大、万科、碧桂园反应最为迅速，并且占得先机。2011年，东莞不但土地供应充足，而且价格也比较合理适中，在基础设施稳步推进、城市功能日趋成熟的环境下，风险相比一线城市小得多，从而带来较好的投资回报。