中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　★产业升级换代加速，工业用地供需再创新高。

　　近几年，随着东莞产业升级换代和政府招商引资力度的加大，东莞工业用地的供需十分旺盛，2005年的时候第一次开始放量，全年供应达到121.80万㎡，而到了2010年供应已经飞跃到395.07万㎡的历史新高，成交亦同步放大到391.16万㎡。预见，未来几年工业用地仍将延续如此高的交投量。

　　★规划容积率呈现上升，既可增加供给又可提高政府财政收入。

　　近年土地容积率不断上升，2009年加权容积率仅为2.15，2010年已经达到2.24；政府逐步提高容积率，一方面土地资源日趋稀缺，提高容积率可以有效增加供应，另一方面，又可以提高土地起拍总价，增加财政收入，从而获得更多的资金进行城建投资。具体到各个地块，容积率小于2的还是非常少的，仅有翡翠半岛房产开发有限公司拍下的2宗清溪镇土桥村地块、卧龙居地产拍下的黄江龙见田地块、松山湖地产拍下的北部工业城地块、保利地产拍下的松山湖新城路地块、柏悦地产拍下的寮步东升路地块等，这些地块未来有可能开发出大型的复合社区，并附加部分别墅产品，以提高项目的档次。而容积率大于3.3的地块，则主要是长安成熟片区的小幅土地，如万科拿下的长青路地块、城中四季地产拿下的咸西村地块，以及个人拿下的莲峰北路地块，因为这些土地起拍价高，而且地段不可复制，依靠高的容积率来分摊成本，未来可以开发成高层豪宅产品，或高档酒店公寓。