中原地产：2010年东莞房地产市场分析与后市展望

　　3.供需分析

　　2010年商品房整体供求矛盾有所缓解，住宅供求关系趋向缓和。

　　根据过往的经验，在房地产供需比1：1，供应仍处于偏紧状态；而2：1相对来说才处于供需平衡水平。2010年商品房供需情况整体比2009年的供不应求压力有所缓解，09年由于楼市出现回暖，需求持续释放，供应跟不上，因此供求严重失调；2010年供应量比市场预期有所偏紧 ，但比2009年有所增加，需求受新政影响有所压抑，全年在曲折中共成交近500万㎡，因此整体由09年的供不应求趋向供需缓和，其中住宅供需平衡表现更加突出，非住宅供应放量，需求也很活跃，但是相对供应来说，仍有些乏力。2011年供应预计大幅放量，需求经历累积后持续释放，供需从供应偏紧向供需平衡转变。潜在供应项目166个，住宅潜在供应量达到770万平方米，供需比预计从2010年的1：1向1.5：1转变。 

　　4.价格分析

　　普通住宅中位房价总价为51万，单价5733元/㎡，同比分别上涨10.27%与8.03%。

　　东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年商品房均价为7889元/㎡，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733，同比09年上升8.03%；洋房均价为6624元/㎡，同比09年上升19.23％；公寓均价6383元/㎡，同比09年上升6.47%；别墅均价15207元/㎡，同比09年上升18.41%；商铺均价10209元/㎡，同比09年上升10.60%；而写字楼均价为8974元/㎡，同比09年上升22.55%；车库均价9133元/㎡，同比09年上升12.6%。

　　由于东莞房地产的发展，外来品牌开发商增多，外来开发商给产品线的丰富起到很大的指导作用，2010年东莞市场普通住宅常平呈现多样化，1）非毛坯修、高赠送项目；2）豪宅及高档洋房；3）高档投资公寓；4）纯深圳盘等，这些项目成交比重给整体均价拉高，跟实际市场有相违背，而中位数是样本数据所占频率的等分线，它不受少数几个极端值得影响，因此能够真正反应实际价格走势。